Vous commencez à magasiner en vue d’acheter votre premier condo neuf. Et vous réalisez que, des copropriétés, il y en a pour tous les goûts ! Allant d’immeubles de deux unités (comme un duplex) aux grands ensembles comprenant plus de 1 000 unités, les options diffèrent sur le marché.

La confusion vous assaille. Quelles sont les différences entre les types de condos ? À quoi ressemble la vie en copropriété dans une grande tour, versus un petit bâtiment ?

Questions financières

D’entrée de jeu, il est intéressant de noter que les immeubles de moins de quatre étages sont exemptés de certains règlements, notamment pour ce qui est des inspections au niveau des façades de bâtiments et des stationnements étagés, rappelle Élise Beauchesne, associée fondatrice de Solutioncondo.com. En conséquence, cela entraine des frais de copropriété moins élevés.

Les petits bâtiments ont généralement moins de gros équipements et installations, tels que des ascenseurs, génératrices etc., ce qui contribue également à diminuer les frais de condo. L’aspect financier n’est donc pas à négliger.

Dans le même ordre d’idée, il y a également la question du fonds de prévoyance, destiné à défrayer collectivement le coût des réparations majeures et des remplacements. Le Code civil du Québec stipule que les copropriétaires doivent contribuer au fonds à hauteur d’au moins 5 % de leurs charges communes. Il est donc logique que ces frais augmentent dans un gros immeuble.

Il ne faut toutefois pas craindre cette différence de prix. « Dans un petit immeuble, les travaux sont souvent de moins grande envergure, mais partagés par un petit nombre de gens, alors que dans un grand immeuble, les travaux sont très coûteux, mais assumés par plusieurs copropriétaires » explique Élise Beauchesne.  L’impact financier pour chacun peut donc être relativement similaire. Il faut d’ailleurs faire attention aux frais de fonds de prévoyance peu élevés : dans le cas de gros travaux, une cotisation spéciale risque d’être demandée.

Meilleure communication ?

« Certaines personnes préfèrent éviter les grands ensembles, qui sont souvent plus réglementés » explique Élise Beauchesne. En effet, plus il y a de gens qui habitent dans un même immeuble, plus il y aura de balises pour préserver l’harmonie et le bien-être de tous.

Marion Daréous a vécu cinq ans en condo dans un triplex, avant de déménager pour l’arrivée de bébé 2. « On a adoré ça ! L’avantage d’une petite copropriété, c’est que la gestion est plus amicale. Quand on est juste trois à se mettre d’accord, ça facilite les choses » souligne-t-elle.

Élise Beauchesne est d’accord, mais tient tout de même à nuancer cette affirmation. Si en théorie les petites copropriétés facilitent la prise de décision, il suffit d’un récalcitrant pour semer la discorde. Une majorité est facile à rompre avec un plus petit groupe, et certains comportements qui passeraient inaperçus dans une grande tour peuvent devenir irritants dans un petit bâtiment. Par exemple, un voisin qui arbore sur son balcon un grand drapeau coloré devient très visible dans une petite copropriété, ce qui peut entraîner des frictions. André Delage, président du regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, renchérit : « Une copropriété, c’est comme une mini société » explique-t-il. La communication est souvent plus facile dans les petits groupes, mais encore faut-il entretenir des relations courtoises ».

Quelques aspects à considérer

Vous hésitez sur le choix du type de copropriété à privilégier? Voici quelques pistes pour vous guider dans votre réflexion :

  • Les installations récréatives (Gym, piscine, salle communautaire) sont-elles importantes pour moi ?

  • Si oui, suis-je prêt et capable de payer pour les services offerts ?

  • L’insonorisation est-elle importante pour moi? Sachez que les plus petites copropriétés (3 étages et moins) sont souvent faites de briques à l’extérieur, avec une ossature en bois. Dans les plus gros immeubles, la construction est en béton, ce qui crée une meilleure insonorisation, surtout au niveau du plancher. Attention aussi aux publicités affichant : « insonorisation supérieure ». Demandez ce que cela signifie réellement.

  • Demandez à consulter les procès verbaux pour voir le type de dynamique qui règne dans les conseils d’administration.

  • Demandez à lire la déclaration de copropriété pour prendre connaissance des règlements de l’immeuble.

Pour déterminer le type d’habitation qui nous convient, il faut avant tout déterminer vos besoins, rappelle André Delage. Au-delà de l'envergure de l’immeuble, il faut être à l’aise dans votre milieu de vie. Cela signifie qu’il faut prendre le pouls de l’ambiance régnant dans la copropriété, vérifier les services offerts autour, etc.

Bonne réflexion !