L'achat d’une maison ou d’un condo est sans contredit l’une des étapes les plus stressantes dans une vie. Chez GuideHabitation.ca, nous observons depuis plusieurs années ce processus d’achat, tant du côté des acheteurs que des promoteurs. Une chose est sûre: les acheteurs sont méfiants et craintifs. Ils croulent sous l'information, sans pour autant être toujours assurés de la crédibilité de leurs sources. Ils se se sentent également bien seuls, parce qu’au bout du compte, la décision finale revient à ceux qui signent le contrat.

Pour vous aider à prendre cette grande décision, nous avons concocté un Guide d’achat détaillé, étape par étape. Basé sur des articles de référence, des témoignages de vrais acheteurs et des conseils d’experts, ce guide se veut un point de départ incontournable pour l’achat d’une habitation neuve.

“On a trouvé qu’acheter une maison neuve était presque le même prix ou même un peu moins cher qu’une maison déjà habitée. On s’est dit qu’on aimerait commencer notre vie à deux dans quelque chose de neuf, qu’on personnaliserait à notre image.”

-Ericka T.

1. Pourquoi acheter du neuf?

Quand vient le temps d’acheter une habitation, une question primordiale s’impose: acheter neuf ou non?

Nous allons tenter de vous présenter les avantages et les inconvénients du neuf, même si nous prêchons évidemment pour notre paroisse!

Parmi les avantages du neuf, signalons que les constructions neuve offrent...

  • une construction souvent garantie
  • une construction répond aux normes de qualité modernes, entre autres pour l’insonorisation
  • l’assurance qu’il n’y aura pas de travaux à faire, pas de vieux défauts
  • des programmes d'accession à la propriété avantageux
  • une meilleure efficacité éco-énergétique
  • la possibilité de personnaliser son logement
  • de nouveaux quartiers à découvrir

Et les inconvénients? Évidemment, tout n’est pas tout rose dans le monde de l’habitation neuve. On notera par exemples les risques suivants:

  • qualité de construction défectueuse
  • retards de livraison

Selon un reportage du journaliste Benoît Giasson de l’émission La facture diffusé en novembre 2015, il existe des risques de fraudes et de malfaçons lors de la construction d’ensembles résidentiels. L’absence de surveillance de chacune des étapes de la construction des bâtiments en serait la cause. Heureusement, la situation est différente pour les bâtiments résidentiels neufs de quatre unités superposées et moins, de même que pour les maisons individuelles, en rangée ou jumelée. Car depuis janvier 2015, des inspecteurs de la Garantie de construction résidentielle (GCR) effectuent une surveillance des chantiers pour ces types de construction. Certaines autres garanties exigent aussi des inspections sérieuses. Notons également la présence sur le marché de nombreux constructeurs réputés qui ont fait leur preuve depuis longtemps.

menuisier condo maison neuve

Le potentiel des maisons écologiques

Acheter une maison solaire passive ou certifiée LEED permet-il d’obtenir un meilleur potentiel de revente?
Selon l’organisme Écohabitation, la revente de maisons certifiées par un organisme indépendant (ex.: LEED ou Novoclimat) est de plus en plus facile et populaire en Amérique du Nord. Certains promoteurs comme le montréalais Knightsbridge ne construisent que des condos certifiées LEED. Le cofondateur de l’entreprise, Charles-Antoine Gosselin, affirme que ces logements ont une durée de vie plus longue et ont une meilleure valeur de revente que des unités non certifiées.
Cette affirmation est confirmée par Adèle Breton, auteure d’une thèse de maîtrise réalisée en 2013 (pour l’université de Sherbrooke) sur les maisons écologiques certifiées. Selon les résultats de son investigation, les maisons certifiées restent moins longtemps sur le marché de la revente et se vendent plus chères que les maisons sans certification. Même constat pour les unités de condo. Selon des statistiques américaines sur le marché immobilier des maisons certifiées, les maisons certifiées Built Green, Energy Star ou LEED à Seatle se sont vendues 9% plus cher au pied carré que les maisons sans certification. Elles se sont vendues aussi en beaucoup moins de temps (24% plus rapide).

2. À quelle étape acheter? Sur plan, en construction, en livraison?

La transaction d’une habitation neuve peut se faire à plusieurs étapes: avant la construction (sur plan), pendant la construction et après. Mais chacune de ces étapes est assorties de conditions et d’éléments à considérer. Il y a aussi la question du timing. Êtes-vous pressés? Avez-vous l’intention de déménager l’été prochain?

2.1 Acheter sur plan

Selon le vice-président des ventes chez le promoteur Samcon, Jean-Noël Lemire, acheter sur plan permet d’épargner au moins 5%. Le rabais grimpe sensiblement si le promoteur cherche à vendre plus vite des unités de copropriétés afin d’obtenir le pourcentage d’unités vendues requis (50 à 60%, selon les situations) par les institutions financières pour financer le projet, et commencer la construction. C’est l’un des meilleurs moments pour négocier le prix.

En achetant sur plan, l’acheteur doit être conscient qu’il acquiert une propriété sur papier. Le vendeur pourra bien sûr lui fournir des photos qui simulent l’environnement de sa future résidence de même que l’intérieur ou une modélisation 3D, mais tout cela demeure plutôt abstrait. Le produit fini différera plus ou moins de ces images.

chantier de construction

Si le projet immobilier comporte des unités modèles, il sera évidemment plus facile d’anticiper le produit final et de voir les matériaux proposés. Par ailleurs, pour les projets domiciliaires en plusieurs phases comme pour les projets de maisons en construction continue, il est parfois possible de visiter des propriétés identiques à la propriété achetée.

Lors d’un achat sur plan, on s’efforcera de bien lire le contrat préliminaire, ainsi que la note d’information qui accompagne le contrat (dans le cas d’un condo), car des acheteurs rencontrent parfois une distorsion notable entre l’écrit et la réalité. Notez qu’on peut demander des modifications au contrat avant sa signature.

Devis technique, notice de construction

Lorsqu’on achète sur plan, le promoteur remet à l’acquéreur le devis technique, qui donne une description écrite des travaux. Il décrit entre autres les différents matériaux que le constructeur s’engage à utiliser. Il fixe les exigences générales ainsi que les produits, l’équipement, les procédures d’installation, les normes d’exécution acceptables, etc. Sa portée et sa complexité varie d’un projet à l’autre, allant d’une simple liste d’une page à une série de documents. Le devis est très important comme document légal car il décrit les responsabilités de chacun et la qualité d’exécution des travaux et des matériaux. On peut aussi exiger ce devis lors de l’achat d’une propriété neuve déjà construite. L’acheteur pourra notamment vérifier les matériaux qui seront utilisés (ou ont été utilisés) pour l’enveloppe du bâtiment et pour insonoriser les murs et les plafonds et le degré d’insonorisation obtenu ou visé.

L’acheteur avisé posera au vendeur des questions sur la différence entre la superficie de l’unité indiquée dans le contrat et la superficie réelle, une fois le bien immobilier livré. Bien des promoteurs vendent leurs unités en indiquant la superficie brute qui inclut l’épaisseur des murs, les placards et parfois même les balcons. Or, la superficie habitable nette est évidemment moindre. Pour ne pas vivre de déception, il est recommandé d’exiger que soit indiqué au contrat la superficie brute et la superficie nette. Pour plus d’information sur la superficie brute vs nette, lisez cet article.

Dans le cas d’habitations livrées tout équipées (armoires de cuisine, de salle de bain, comptoirs, éviers, robinets, etc), les matériaux utilisés et les modèles d’évier ou de robinets devraient être clairement indiqués au contrat. Si des matériaux ou des équipements devaient être remplacés en cours de construction (ex.: rupture de stock), il est important que l’acheteur soit avisé. Normalement, s’il s’agit d’un changement majeur, qui affecte le plan par exemple, l’acheteur aura même la possibilité de quitter et de reprendre son dépôt. Par contre, s’il s’agit d’un élément mineur, ce dernier sera remplacé par un équivalent. C’est d’ailleurs ce que nous confirme un promoteur réputé du centre-ville de Montréal qui préfère ne pas être identifié. “L’objectif est que les matériaux ou produits discontinués soient remplacés par un équivalent ou mieux. La validité du produit de remplacement est jugée par le directeur du design et le directeur des ventes”, explique-t-elle. “Si ces derniers jugent que l’équivalent ne rencontre pas des critères acceptables, les clients sont prévenus et invités à faire d’autres sélections. En cas d’incapacité de s’entendre sur un remplacement, notre approche est d’offrir l’annulation du contrat et le plein remboursement des dépôts et ce, malgré que le contrat mentionne que l’acheteur est tenu d’accepter le remplacement”.

L’achat sur plan, qui représente une bonne partie des transactions effectuées dans le monde de l’habitation neuve, implique des risques de retards ou de changements imprévus. Or, l’économie obtenue lors de l’achat sur plan peut être avantageuse si une confiance s’établit entre l’acheteur et le vendeur. Cette confiance s’obtient après quelques vérifications (que nous allons aborder) et elle minimise les mauvaises surprises (fraude, malfaçon ou faillite). De plus, elle évitera à l’acheteur d’avoir à surveiller toutes les étapes de la réalisation du projet. Evidemment, c’est un processus qui demande beaucoup de temps (un temps que tout le monde n’a pas).

Nous verrons plus loin toutes les précautions à prendre et les questions à poser.

2.2 Acheter pendant la construction

Lorsqu’on achète une habitation en cours de construction, on peut rarement demander une modification dans la division des pièces. Selon la souplesse du constructeur et l’état d’avancement des travaux, l’acheteur choisira des équipements (ex.: comptoirs, robinets, etc) autres que ceux qui devaient être installés au départ.

“L'avantage d’acheter vers la fin de la construction, c'est que nous évitions les mauvaises surprises tout en ayant le privilège de pouvoir choisir certaines choses.
Par exemple, la cuisine prévue était très moderne, alors que je rêvais d'une cuisine de style épurée, rustique, style "3 fois par jour". J'ai pu avoir pas mal ce que je voulais puisque j'ai pu changer les matériaux !"

-Tamila Z.

Que l’acheteur acquiert son habitation sur plan ou en cours de construction, nous recommandons de suivre de près l’avancement des travaux. Une visite régulière sur le chantier peut être très utile pour exiger des correctifs aux ouvriers. Pour ceux qui ont un beau-frère expert en construction, c’est le temps de lui passer un coup de fil!

chantier de construction neuve

La Garantie de construction résidentielle (GCR) prévoit aussi une inspection pré-réception. Nous reviendrons plus loin sur ce point.

2.3 Acheter après la construction (en livraison)

En achetant une maison ou un condo fraîchement construit, on a l’avantage de ne pas se retrouver dans un chantier de construction, avec un terrassement non complété, voire pas commencé.

Cependant, à cette étape du projet, l’acheteur doit accepter l’unité telle quelle. S’il n’apprécie pas les équipements choisis par le constructeur, leur couleur et la division des pièces, il fera lui-même les modifications souhaitées.

Dans les projets de condominiums, on peut la fin du processus pour acheter une des dernières unités et réaliser ainsi des économies significatives qui peuvent dépasser les 10 %. Les unités restantes sont parfois tout simplement liquidées afin que le promoteur puisse amasser le capital requis pour un nouveau projet.

Sommaire des avantages d’achat selon les étapes de construction

Étape

Avantages

Sur plan

Prix avantageux

Plus grand choix des modèles

En construction

Délais de livraisons plus prévisibles

Qualité plus prévisible

Changements parfois possibles

En livraison

Aubaines possibles

Chantier terminé

3. Faire son choix: l’étape des comparaisons

On commence généralement par un budget et un quartier de prédilection, ou à tout le moins par les services que l’on désire à proximité: école pour les enfants, lieu de travail, grands parcs? On peut même utiliser les réseaux sociaux pour explorer virtuellement un quartier! On peut aussi tenter de s’intéresser au potentiel d’investissement des quartiers, puisque certains risquent de prendre plus de valeur que d’autres dans les prochaines années. Puis on s’intéresse aux spécificités du condo ou de la maison. Grand ou petit immeuble? Nombre d’étages? Nombre de chambres à coucher? Services offerts? Accès à une cour?

Quelques ressources disponibles dans la section Conseils de GuideHabitation.ca

Grâce au portail de recherche GuideHabitation.ca, vous pourrez comparer les projets de condos neufs et de maisons neuves qui s’offrent à vous.

Acheter un stationnement ou non?

Dans une grande ville comme Montréal, avoir un espace de stationnement pour une unité de condo est considéré comme un extra qui se monnaie. Une enquête de Jobboom réalisé en 2014 a démontré que plus le condo se trouve en milieu densément peuplé (où le stationnement sur rue est rare et plus difficile), plus l’acheteur devra payer cher pour avoir son espace. Ainsi, au moment de l’enquête, une case à Ahuntsic se vendait 30 000 $, alors que dans le Plateau, le prix variait entre 40 000 et 45 000 $. Dans le Vieux-Montréal et le Centre-ville, cela était encore plus cher, entre 40 000 et 50 000 $, voire 60 000 $. Dans les quartiers centraux de Montréal, le stationnement est souvent intérieur, ce qui contribue aussi à faire grimper les prix.

Peu importe le prix que l’acheteur doit payer, il est souvent avantageux d’avoir un espace de stationnement car cela facilite la revente. Et même si en cours de route, l’occupant se départit de sa voiture, il pourra très facilement louer son espace.
La situation est différente dans les villes de province comme Saint-Jérôme ou Sherbrooke où le stationnement est souvent compris dans le prix de vente de l’unité. Il est de plus la majorité du temps extérieur car le terrain dans ces villes a une valeur moindre qu’à Montréal, par exemple.

4. Du virtuel au réel

C’est le temps de lâcher son ordinateur et passer aux choses sérieuses! Dans le cadre d’un groupe de discussion organisé par GuideHabitation.ca, plusieurs acheteurs potentiels ont mentionné à qu’ils étaient souvent déçus en comparant les photos en ligne à la réalité sur le terrain. Ne perdez donc pas trop de temps derrière l’écran!

4.1 Les questions à poser au bureau des ventes

Avant d’arriver au bureau de vente, il vaut mieux préparer une liste de questions ou arriver avec notre tableau comparatif imprimé en main!

Par exemple, il est bon de demander au vendeur le pourcentage des unités du projet qui ont été vendues jusqu’ici. Si seulement 30% des unités sont vendues (alors que les institutions financières exigent un minimum de 50 à 60% avant de financer une mise en construction), cela signifie souvent qu’il peut y avoir un délai assez long avant que la construction ne débute. Le délai sera encore plus long avant que l’acheteur sur plan puisse occuper son unité. En général, le pourcentage d’unités vendues est indiqué sur le site Web du promoteur. Bien des promoteurs indiquent aussi quelles sont les unités disponibles pour chacun de leurs projets.

Quelle est la date de début des travaux?

Plus précisément, il faut demander si le constructeur a déjà obtenu son permis auprès de la ville. «Les gens oublient souvent de poser cette question, puis sont déçus de constater que la date de livraison du projet est dans un an!», relate le directeur des ventes d’un projet à Griffintown.

En raison de tracasseries administratives ou d’approbation qui tarde à venir du Conseil consultatif d’urbanisme (CCU), il arrive souvent que le permis tarde à être accordé à l’entrepreneur.

structure mur habitation neuve

Les documents que le promoteur nous remet sont-ils clairs, détaillés et sans fautes ? Est-il facile d’obtenir de l’information de sa part? Cela donne une indication sur le niveau de professionnalisme du promoteur ou du constructeur. Le personnel du bureau des ventes est-il capable de fournir des réponses précises aux questions que l’on pose ? La compétence de ces gens est importante pour établir un lien de confiance.

Pour plus de questions à poser, consultez 8 questions à poser au bureau des ventes.

4.2 Ne signez pas trop vite

Attention: ne signez jamais une offre d’achat dès la première visite, à moins qu’il ne s’agisse d’un véritable coup de cœur dans un quartier que vous savez que vous risquez de voir filer entre vos doigts à la vitesse grand V. Il arrive d’ailleurs que des habitations se vendent à la vitesse de l’éclair, il ne faut donc pas hésiter trop longtemps si on sait ce que l’on cherche!

Reste qu’il faut prendre le temps de poser toutes les questions. Lorsque vous achetez une unité sur plan, ne vous fiez pas uniquement à ce qu’on vous dit. Par exemple, un vendeur pourra vous dire: “proche de votre habitation, la Ville prévoit aménager prochainement un parc avec jeux et jets d’eau pour les enfants”. Le mot prochainement est plutôt vague et exige des précisions. Dans combien de temps ce parc sera-t-il aménagé? Faites vos propres vérifications si possible.

Il faut également prendre le temps de s’informer en détail sur le constructeur.

5. Vérifications et garanties

Plusieurs vérifications, formelles ou informelles, sont à considérer avant de passer à la signature. Voici quelques questions à vous poser.

5.1 Questions autour du promoteur/constructeur

Depuis combien de temps le constructeur ou le promoteur est-il en affaires? Combien de projets a-t-il complété avec succès ? Pourquoi ne pas aller les voir et s’informer auprès des propriétaires sur la qualité de la construction et du service après-vente? Change-t-il souvent de raison sociale ou a-t-il fait l’objet de poursuites ?

Pour le savoir, consulter le site de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ) au http://jugements.qc.ca

A-t-il fait l’objet de plaintes auprès de l’Office de la protection du consommateur ? On le vérifie au http://opc.gouv.qc.ca

Le constructeur est-il enregistré auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) ? Tout constructeur en règle doit posséder une licence de la RBQ. À vérifier sur le registre.

J’ai lancé quelques coups de fil pour me renseigner sur le promoteur. Pour moi il est primordial de s’assurer de la bonne réputation du constructeur et du promoteur. Une relation de confiance doit s’installer.

-Charles-Étienne, acheteur de condo neuf

5.2 Comprendre les garanties

La GCR
Pour les bâtiments enregistrés avant le 1er janvier 2015, deux plans de garantie s’appliquent. Il s’agit d’Abritat et la Garantie des maison neuves, gérés par l’APCHQ et de la Garantie Qualité Habitation gérée par l’Association de construction du Québec (ACQ). Depuis le 1er janvier 2015, c’est uniquement la Garantie de construction résidentielle qui s’applique pour les propriétés suivantes: les maisons unifamiliales isolées, les maisons jumelées ou en rangée, les bâtiments multifamiliaux de 2 à 5 logements en copropriété indivise (duplex, triplex, maison intergénérationnelle, etc) et les copropriétés divises comptant quatre parties privatives superposées ou moins.

La GCR offre une couverture plus étendue que les plans de garantie précédents. Par exemple, la couverture maximale pour une maison unifamiliale passe de 260 000 $ sous l’ancien régime à 300 000 $ avec la GCR. Le montant maximum des acomptes garantis passe aussi de 39 000 à 50 000 $.

Les inspections en cours de construction sont aussi renforcées. Leur fréquence dépend de la cote attribuée aux entrepreneurs. Plus la cote est bonne, moins il y a d'inspections. Ainsi, certains entrepreneurs pourront se faire inspecter pour 100% de leurs constructions et, si la qualité de leur travail ne s’améliore pas, ils pourront éventuellement se faire retirer leur licence.

Tout entrepreneur qui construit des habitations couvertes par la GCR doit obligatoirement s’enregistrer auprès de la GCR et être accrédité ou en voie d’accréditation pour offrir la garantie. “S’il ne le fait pas, il est passible de poursuite judiciaire,” dit Guillaume Houle, responsable des communications à la GCR. L’acheteur peut consulter le registre des entrepreneurs accrédités pour s’assurer que son habitation sera construite par un entrepreneur accrédité.

inspection chantier

Les autres plans de garantie (dits optionnels)

Pour les bâtiments détenus en copropriété divise de plus de quatre unités superposées (ex.: condo dans une tour d’habitation), donc non couverts par la GCR, il existe des plans de garantie facultatifs. Il s’agit de la Garantie Qualité Habitation offerte par l’Association de construction du Québec (ACQ), la Garantie des immeubles résidentiels (GIR) offerte par l’APCHQ et la Garantie Habitation des Maîtres Batisseurs (GHMB). Chaque promoteur qui n’est pas obligé de recourir à la GCR décide ou non d’adhérer à un des ces plans de garantie facultatif.

Acheter sans garantie
Il arrive que des tours d’habitation soient construites et vendues sans garantie. Y a-t-il tout de mêmes des protections légales? Oui, car le code civil comporte protège déjà contre la malfaçon et les vices cachées.

6. L’art de la négociation

Sachez que dans un marché d’acheteur ou de vendeur, il y a toujours place à la négociation. Mais comment s’y prendre pour le faire efficacement ?

Selon le quartier, la marge de négociation diffère. En effet, plus un quartier offre de choix de projets immobiliers, plus il y aura de latitude dans le jeu de la négociation. Par exemple, le quartier Rosemont offre plus de projets que le Plateau Mont-Royal, or la demande est plus forte dans ce dernier quartier. La marge de négociation à Rosemont est donc plus grande que sur le Plateau Mont-Royal.

Ceci étant dit, disons que le prix du logement ou de la maison qui vous intéresse est de 295 000 $, mais que votre limite se situe à 275 000 $. Rien ne vous empêche de soumettre une offre quand même ! En étant pré-approuvé et en offrant un dépôt généreux, vous pourrez influencer le vendeur. Dans le pire des cas, il vous fera une contre-offre intéressante. Si l’offre ne change pas beaucoup, vous pouvez jouer sur les inclusions. Cela vous permettra tout de même d’économiser de belles sommes tout en satisfaisant le vendeur. Attention : l’acheteur devrait stipuler que son offre est valide pour 24 heures seulement, afin de ne pas ralentir son processus et ainsi perdre d’autres opportunités ailleurs.

Autres points à considérer pour consolider votre négociation:

  • Plus rapidement vous êtes prêt à prendre possession, plus le vendeur sera intéressé à vous faire un meilleur prix.
  • Vous avez plus de chances d’une négociation fructueuse si le condo est déjà construit et vide. Le contracteur ayant engagé plus de frais, il est plus motivé à vendre.
  • La majorité des contracteurs doivent pré-vendre entre 40% et 50% des unités avant de pouvoir financer la construction d’un immeuble. Demandez donc combien d’unités sont déjà vendues et sachez que si vous vous approchez de la braquette susmentionnée, le contracteur sera plus tenté d’accorder un bon prix puisqu’il voudra atteindre son quota plus rapidement.
  • En fin de projet, il est possible d’obtenir des gros rabais sur les unités qui n’ont pas encore été vendues. Il s’agit souvent de propriétés onéreuses, mais le rabais n’en sera que plus gros. Ce sera par exemple des penthouse, avec des rabais allant de 10 à 15 %, ou incluant un stationnement d’une valeur de 40 000 $.

6.1 Les extras

Selon Jason Lemire, courtier immobilier et président de l’agence immobilière Majordome, les acheteurs d’une habitation de 300 000$ ajoutent souvent entre 5 000$ et 20 000$ pour satisfaire leurs désirs. Les améliorations apportées le plus souvent concernent les terrasses, les rangements et les finitions haut de gamme. Les pièces de vie commune les plus utilisées (cuisine et salle de bain surtout) sont souvent aussi celles que l’acheteur cherche à personnaliser. Si l’achat se fait sur plan, la personnalisation sera faite le plus souvent par le constructeur, et c’est là que la négociation peut entrer en jeu.

En effet, le promoteur préfère parfois offrir des cadeaux et conserver le même prix de vente. Exemples: une baignoire en plus de la douche dans la salle de bain, stationnement pour vélo dans le garage, prise électrique pour véhicule électrique, comptoir en quartz plutôt qu’en mélamine dans la cuisine, livraison et installation de la laveuse/sécheuse, etc. L’avantage, c’est que ces extras viennent augmenter votre prix de vente. Il faut évidemment s’assurer que ces avantages négociés soient bien inclus dans le contrat.

On peut également essayer d’être créatif dans nos demandes d’extras. Par exemple, la plupart des logements en copropriété ont une superficie habitable variant de 600 à 1200 pieds carrés. Dans un espace de 1000 pieds carrés et plus, il y a souvent une pièce où il est possible d’entreposer des choses usuels (conserves, papier de toilette, articles de sport, etc). Vous aurez peut-être aussi un espace de rangement dans le stationnement souterrain où vous pourrez entreposer des objets utilisées moins couramment (ex.: pneus d’hiver). Cet espace pourrait être offert moyennant des frais supplémentaires. Si c’est le cas, cela vaut vraiment le coût de négocier avec le constructeur pour en obtenir un. Car dans un logement de 1000 pieds carrés ou moins, on peut rapidement manquer d’espace pour le rangement.

cuisine neuve

Dans le cas des maisons, le paysagement est une dépense souvent sous-estimée par les acheteurs, et reportée à plus tard. Pourtant, c’est un élément qui contribue à la qualité de vie! Les améliorations les plus fréquentes touchent la cuisine (ex : on enlève une chambre et on agrandit la cuisine). D’autres améliorations fréquentes : l’ajout d’une salle d'eau, l’ajout d’une deuxième salle de bain, la finition du plafond de béton, l’ajout d’éclairage, le choix d’une distribution centrale pour la climatisation.

7. “Signez ici”

D’abord, que signez-vous? Selon le Code civil, toute transaction immobilière doit être précédée d’un contrat préliminaire. Ce dernier doit être signé entre le constructeur et l’acheteur pour tout achat d’une propriété neuve ou à bâtir. En le signant, l’acheteur s’engage à acquérir la propriété désignée dans le contrat et à la payer au prix convenu. Le constructeur, lui, s’engage à bâtir la propriété selon ce qui est inscrit dans le contrat, à la livrer à l’acheteur et à lui transférer les titres de propriété.

Le contrat préliminaire doit contenir les éléments suivants:

  • le nom et l’adresse du promettant-acheteur et ceux du vendeur
  • l’adresse, le numéro de lot (cadastre) de la propriété, ses dimensions et celles du terrain
  • la date de livraison de la propriété par le vendeur
  • le prix de vente détaillé et les modalités de paiement
  • la description du travail à accomplir par le vendeur
  • la description des obligations de l’acheteur et du vendeur
  • le délai d’acceptation du contrat
  • la signature des deux parties

Si vous faites l’acquisition d’un condo neuf, d’une part indivise d'un immeuble d’au moins dix unités de logement ou d’une résidence faisant partie d'un ensemble comportant dix résidences ou plus et ayant des installations communes, le contrat préliminaire doit obligatoirement également être accompagné d’une note d’information. Cette dernière énumère notamment le nom des ingénieurs, architectes et autres professionnels impliqués dans la construction du projet immobilier et permet à l'acheteur de faire une transaction avisée. Elle sert aussi à donner une idée du coût mensuel pour les charges communes. Bref, les offres d’achat ne sont certainement pas à prendre à la légère!

Pour les immeubles de neuf unités et moins, l’avocat émérite Yves Joli-Cœur, spécialisé en copropriété, suggère d’exiger quand même de la part du promoteur d’obtenir l’équivalent des informations contenues dans ce document. Ce document est essentiel pour permettre à l’acheteur de faire une transaction avisée (à l’article 1788 du Code civil, on donne le détail de ce que doit contenir la note d’information). On y trouve notamment le budget prévisionnel. Dans ce budget figure l’état des dettes, des recettes, des créances, des débours et les charges communes.

Certains sont confus quant à la place du notaire dans l’achat d’une habitation neuve. Sachez que les constructeurs ont très souvent leur propre notaire. Informez-vous car ils peuvent exiger que la transaction se fasse chez ce notaire afin d'éviter des délais, surprises et frais inutiles. Leur notaire connaît déjà le secteur résidentiel ou le projet où vous planifiez acquérir une propriété, ainsi que les servitudes spéciales qui s’y rattachent, s’il y a lieu. Cela signifie donc moins de recherches et cela sauve un temps précieux au constructeur. Certains constructeurs défraient par ailleurs une partie et parfois même tous les frais du notaire, soit entre 1000-1300 $.

Quoi qu’il en soit, l’obligation professionnelle d’impartialité fait du notaire le juriste de toutes les parties, contrairement à son collègue en droit, l’avocat, qui est le représentant désigné d’un client. C’est au notaire qu’est confiée la tâche de veiller aux intérêts de toutes les parties à un acte juridique, et ce, peu importe lequel de l’acheteur ou du vendeur paie ses honoraires professionnels.

mur maison neuve

Vous pouvez aussi aborder la question des délais de livraison avec votre promoteur (voir plus loin) et négocier des clauses au contrat préliminaire pour préciser les compensations auxquelles vous aurez droit en cas de retard de livraison.

7.1 Les considérations économiques

À la signature, on entre dans la partie financière de l’opération.

Le dépôt. Dans le domaine des propriétés neuves, le dépôt varie selon le type de construction. S’il s’agit d’une construction en bois et en brique, le dépôt est généralement fixé à 5% du prix de vente. Pour une construction en béton, les entrepreneurs exigent habituellement un dépôt de 10% car leurs coûts sont plus élevés. Pour ce type de construction, le dépôt peut même atteindre jusqu’à 20%. Si l’acheteur fait affaire avec un courtier, celui-ci doit s’engager sans délai à placer l’acompte reçu dans un compte en fidéicommis, qu’il agisse pour une agence ou à son propre compte.

Un promoteur réputé du centre-ville de Montréal nous confirme que selon la taille d’un projet et le temps requis pour sa réalisation, le coût d’intérêt du financement du promoteur est un facteur important ayant des conséquences sur le prix des habitations. La structure des dépôts (leur montant et les dates de leur remise) aura un impact sur le coût du financement. “Chaque projet, selon sa nature et sa structure financière, se donnera des objectifs de dépôts. L’effet de la compétition aura aussi un impact sur les dépôts demandés. Comme les acheteurs aiment en donner le moins possible, le montant de dépôt exigé devient à l’occasion un incitatif à la vente”, illustre-t-on.

La somme du dépôt doit normalement demeurer dans ce compte jusqu’à ce qu’elle soit requise par le notaire, aux fins de l’acte de l’achat (voir encadré).

Dépôt en fidéicommis: attention à la confiance aveugle!

Les gens pensent souvent qu’en ayant remis le dépôt à un notaire, l’argent est protégé. Or, ils comprennent souvent mal les obligations liées à l’acompte. La plupart du temps, le dépôt sert de levier financier pour les projets des entrepreneurs en toute légalité, selon des clauses qu’ils vous soumettent dans le contrat initial.

Par exemple, un contrat peut prévoir que le promoteur pourra retirer le dépôt pour débuter les travaux, lorsqu’il aura vendu la moitié des unités ou encore lorsque la construction atteindra un certain stade.

À noter: les garanties protègent les dépôts.

L’Association professionnelle des notaires du Québec recommande aussi aux acheteurs de verser les acomptes par chèque visés libellés au nom du notaire de l’acheteur, en fidéicommis.

La taxe de vente. La taxe de vente représente un important montant à débourser lors de l’achat. Avec la TPS à 5% et la TVQ à 9,975%, cela signifie d’un coup 15% de plus à payer. Heureusement, les deux paliers de gouvernement offrent un remboursement partiel de ces taxes (36% pour la TPS et 50% pour la TVQ) sous certaines conditions. Le remboursement partiel est possible si l’habitation est la résidence principale du propriétaire et si elle est une maison unifamiliale, une maison en rangée, une jumelée, une maison mobile, un duplex, un condo ou une maison dont les chambres sont louées à court terme. Autre condition: le prix d’achat doit être inférieur à 450 000$ pour le remboursement de la TPS et à 225 000$ pour celui de la TVQ. Pour plus d’informations, utilisez notre outil de calculatrice  et consultez notre article détaillé sur les taxes!

Les programmes d’aide à l’accès à la propriété. Des programmes permettent de réduire le coût d’une propriété neuve. La réduction peut être accordée sur la taxe de bienvenue, sur les taxes foncières durant les premières années suivant l’achat (1 à 3 ans), sur le prix de vente (montant forfaitaire), etc. Pour plus de détail, voir notre article complet sur les programmes d’accès à la propriété.

Évidemment, d’autres dépenses, qui ne sont pas nécessairement spécifiques au neuf, sont à prévoir.

8. De la signature à la réception

8.1 Avant la construction

Si la maison ou le condominium a été acheté sur plan, c’est à dire avant le début de construction, la période d’attente commence, frustrante ou excitante.

Il faut savoir qu’en construction, comme en rénovation, les choses vont rarement plus vite que prévues! Les délais peuvent donc s’accumuler pour diverses raisons, telles que:

  • Le constructeur n’a pas obtenu son financement de construction en raison d’un pourcentage insuffisant d’unités de condos vendues (dans le cas de tours)
  • La ville n’a pas émis de permis de construction, ou demande des changements aux plans
  • Le constructeur attend des matériaux
  • Des sous-traitants sont pris sur un autre chantier

Une bonne communication entre le constructeur et ses clients permettra à ceux-ci de savoir à quoi s’en tenir et de planifier ou ajuster leur calendrier avant d’emménager dans la nouvelle habitation. Les retards étant courants, et parfois assez considérables, on aura avantage à avoir un plan B: logement temporaire, amis, famille, etc.

chantier de maisons neuves

Des compensations financière sont généralement prévues en cas de retard de livraison. Lorsque votre unité est couverte par la Garantie de construction résidentielle (GCR), vous pourrez faire une demande de remboursement pour des frais de relogement, de déménagement d’entreposage de vos biens. La limite du remboursement atteint 6 000 $. Si le délai de livraison de votre unité se prolonge, vos dépenses peuvent dépasser 6 000 $ et vous devrez alors assumer l’excédent. Si votre unité n’est pas couverte par la GCR (ex.: un condo dans une tour d’habitation), le projet immobilier peut être protégé par un des plans de garantie offerts par l’APCHQ, l’ACQ et les Maîtres Bâtisseurs. Examinez cependant bien les clauses de ces plans en cas de retard de livraison. Les contrat préliminaires peuvent également inclure une clause de compensation financière pour les retards de livraison.

8.2 Visites en cours de construction

L’article 2117 du Code civil encadre les visites au chantier. Il se lit comme suit : « À tout moment de la construction ou de la rénovation d'un immeuble, le client peut, mais de manière à ne pas nuire au déroulement des travaux, vérifier leur état d'avancement, la qualité des matériaux utilisés et celle du travail effectué, ainsi que l'état des dépenses faites. »

Personnellement, on a trouvé que c’était nécessaire de faire plusieurs visites en cours de construction pour s’assurer que tout se déroulait bien. Ça nous rassurait et ça mettait de la pression sur le contracteur.

-Dominique C.

Si votre unité entre dans la catégorie des bâtiments garantis par la GCR, des inspections sont prévus en cours de construction. Cependant, rien ne vous empêche d’effectuer vous aussi une ou des inspection(s) et même d’embaucher un professionnel (technologue, ingénieur ou architecte, membre de leur ordre professionnel respectif ou un inspecteur en bâtiment, membre de l’Association des inspecteurs en bâtiment) pour faire des vérifications en plus de celles prévues par la GCR.

Pour ceux qui le désirent, il est possible de faire une première visite une fois que les travaux de charpente et de l’installation de la plomberie, de l’électricité et du système de chauffage sont terminés, Ainsi, tous les travaux importants ont été exécutés et sont encore visibles et il est alors plus facile d’apporter les correctifs nécessaires. Avoir le plan de construction en main s’avèrera utile: à toutes les visites, assurez-vous que les éléments signés au contrat et dont vous avez discuté, et qui figurent au contrat signé, sont bien présents.

construction neuve

L’étape de la finition est un autre bon moment pour visiter le chantier. La visite peut être faite en deux temps : un premier temps, lors de la finition des murs et plafonds. On examine si le tirage des joints est fait de façon à rendre invisible la jonction des panneaux de gypse. Dans un deuxième temps, lors de la pose des boiseries et des moulures de plâtre, s’il y a lieu. Cette fois, on regarde si les éléments de finition s’intègrent bien aux murs et aux plafonds.

8.3 Inspection pré-réception

Il s’agit de la visite la plus commune et pour plusieurs, la seule. Tous les bâtiments visés par la GCR doivent faire l’objet d’une inspection préréception. Le règlement l’exige. Pour les autres garanties ou les projets sans garantie, ce type d’inspection est facultatif mais fortement recommandé. Dans les deux cas, on utilise la liste d’inspection préréception approuvée par la Régie du bâtiment du Québec. Elle couvre tous les types de bâtiments.

Cette inspection se fait en compagnie de votre entrepreneur. Vous pouvez, à vos frais, retenir les services d’un professionnel du bâtiment. Selon les procédures de la GCR, une fois l’inspection complétée, vous avez trois jours pour ajouter des éléments à la liste des travaux à corriger ou à parachever, si vous n’avez pas emménagé dans la demeure.

Il faut bien inspecter après pour s’assurer que tous les problèmes ont été réglés par l’entrepreneur, parce que c’est plus difficile de le faire après avoir emménagé, même sous la garantie de maison neuve. Dans notre cas nous avons été chanceux, nous avons seulement eu à retravailler les escaliers du patio, mais nous avons des voisins qui ont un carrelage inégal et ça n’a jamais été réglé.

-Ericka T.

Si vous demandez des correctifs ou des modifications, vous devez faire parvenir une copie de la liste modifiée à votre entrepreneur et à la GCR. En vertu de la GCR, vous aurez la possibilité de faire une réclamation si votre entrepreneur ne corrige pas les défauts ou les vices indiqués. Cette réclamation doit être transmise à votre entrepreneur et à la GCR dans un délai raisonnable suivant leur découverte. La procédure détaillée de réclamation est indiquée ici.

L’inspection ne doit pas être faite à la hâte. Aussi, certains entrepreneurs acceptent même que l’acheteur procède à une inspection préliminaire avec un professionnel du bâtiment une ou deux journées avant l’inspection préréception.

toiture maison neuve

Pour les parties communes d’une copropriété divise, la liste d’inspection préréception (une liste distincte de la liste d’inspection pour les maisons et les parties privatives d’une copropriété) doit être complétée par le syndicat de copropriété. Ce dernier doit être accompagné d’un professionnel du bâtiment (architecte, ingénieur ou technologue), membre de son ordre.

La “préoccupation”

Avant de signer l'acte de vente, vous désirez occuper l’appartement que vous avez l’intention d’acheter? Pour pouvoir y emménager, vous devrez signer une entente avec votre promoteur appelée Convention de préoccupation intérimaire. Cette convention prévoit généralement que l’acheteur s’engage à assumer certains frais et à signer l’acte de vente le moment venu.

La convention doit inclure plusieurs points: droit pour le promettant-acheteur d’occuper le logement en attendant la signature de l’acte de vente, reconnaissance par l’occupant que la convention ne constitue pas un transfert du droit de propriété, interdiction de louer le logement durant la période d’occupation intérimaire et date de fin de la convention qui coïncide avec l’acte de vente de la propriété.

peinture condominium neuf

9. Recours...et annulation?

Pour les habitations neuves, c’est le contrat préliminaire qui détermine les conditions de vente et d’annulation.

Ce contrat prévoit un délai de 10 jours après la signature pour pouvoir se libérer de l’achat. C’est d’ailleurs une clause obligatoire à laquelle on ne peut renoncer, et qui a pour but de protéger l’acheteur. Attention: le contrat préliminaire peut tout de même prévoir une indemnité pour une telle annulation, mais celle-ci ne doit pas excéder 0,5% du prix de la vente.

Pour ce qui est des recours possibles suite à la livraison, la Garantie de construction résidentielle (GCR) offre une protection aux acheteurs en cas de problèmes. La GCR permet aux acheteurs de faire des réclamations dans plusieurs situations, en respectant une procédure de réclamation:

  • remboursement de frais de relogement, de déménagement et d’entreposage;
  • remboursement d’acomptes;
  • parachèvement de travaux;
  • réparation de vices ou de malfaçons.

Une procédure de réclamation doit toutefois être suivie.

Les propriétaires de bâtiments non couverts par la GCR, ont aussi des recours en cas de problème. Cependant, s’ils ne sont couverts par aucune garantie facultatives, ils devront s’adresser aux tribunaux, ce qui entraîne d’importants frais. Selon le Code Civil, les constructeurs, les architectes et les ingénieurs qui ont dirigé ou surveillé les travaux, de même que les sous-contractants, pour les travaux qu’ils ont exécutés, et les vendeurs/promoteurs, sont solidairement responsables de tout défaut dans les travaux pendant une année. Pour les défauts majeurs, la responsabilité s’étend sur une période de cinq ans suivant la fin des travaux.

10. Et on recommence?

Et si l’envie vous prenait de recommencer? Pour certains, l’achat d’une habitation neuve peut-être une forme d’investissement. Plutôt que d’acheter des REER, certaines personnes jugent plus intéressants d’investir dans l’immobilier, un placement qui fluctue moins que les placements en bourse et dans les fonds de placements.

10.1 Les étapes de la revente

La revente avant et pendant la construction
Selon les courtiers, cette pratique qui est de la véritable spéculation, est très rare. Cela peut se produire lorsque le marché est très favorable aux vendeurs ou dans certains endroits très prisés d’une ville (ex.: le centre-ville de Montréal). Une unité de condo peut aussi être vendue avant occupation pour des motifs autres que la spéculation. Ainsi, l’édition de La Presse du 31 août 2016 faisait état de la Tour des Canadiens. Quelques 144 unités sur un total de 552 étaient alors sur le marché de la revente ou offertes en location alors que la finition de l’immeuble n’était même pas terminée. Selon des experts cités dans le texte, ce phénomène peut être dû en partie au grand laps de temps (près de 4 ans) qui s’est écoulé entre le moment de l’achat en prévente et le moment de la prise de position des logements. Des changements survenus dans la vie des propriétaires pourraient expliquer leur désir de vendre. Bien sûr, certains acheteurs ont aussi acheté avec l’intention de spéculer en misant sur l’excellente localisation de l’immeuble dans le centre-ville de Montréal.

plafond maison neuve

La revente après la construction
Revendre un bien immobilier après la construction peut rapporter gros à l’acheteur. S’il s’agit de plus de votre résidence principale, vous n’aurez pas d’impôt à payer sur le gain en capital. Le profit réalisé dépend cependant de l’état du marché, qui suit des cycles hauts et bas.

CONCLUSION

Acheter est maison est peut-être une des étapes les plus importantes et stressantes dans une vie, être bien entouré et bien informé contribue à rendre l’expérience agréable! Que ce soit au niveau des garanties, des vérifications d'antécédents du constructeurs, des techniques de négociation: l’information est la clé du pouvoir d’achat! Nous vous invitons d’ailleurs à consulter régulièrement le blogue de Guidehabitation.ca, où des journalistes indépendants travaillent fort pour réaliser régulièrement des articles de fond et des mises à jour des articles existants. Pour toute question entourant ce Guide d’achat ou pour toute suggestion de sujet d’article-conseil, n’hésitez pas à nous contacter.