L’astuce : utiliser les crédits d’impôt comme mise de fonds

Imaginez pouvoir transformer 0 $ de REER en 20 000 $ de mise de fonds en seulement quelques mois, le tout avec la bénédiction du fisc. Ce n'est pas de la magie, mais une stratégie financière légitime qui permet d'acheter une propriété sans avoir économisé pendant des années. En utilisant intelligemment les REER, le RAP et le crédit temporaire, vous aurez un joli coup de pouce pour devenir propriétaire.

Le nœud de la stratégie consiste à utiliser un prêt bancaire temporaire pour générer un remboursement d'impôt qu’on utilisera comme mise de fonds.

Il n’y a rien de « croche » ni d’illégal. On utilise simplement le REER et le RAP. Mais pour bien profiter de ces programmes, il faut vraiment acheter une habitation et respecter quelques règles.

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Étapes :

1. Empruntez auprès de votre banque.
2. Cotisez la somme dans un REER pendant au moins 90 jours.
3. Encaissez un remboursement d’impôt pour gonfler votre mise de fonds.
4. « RAPPEZ » en signant pour votre maison et éliminez le prêt bancaire initial.
5. Épargnez petit à petit dans votre REER.

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1 - Empruntez auprès de votre banque

Si beaucoup connaissent le RAP comme moyen de retirer des sommes de leur REER déjà constitué pour acheter une propriété sans conséquence fiscale, la stratégie présentée ici est différente. Comme l'explique Richard-Eric Nantais, conseiller en placements à la Financière Banque Nationale : « Vous empruntez d'abord temporairement un montant à la banque pour le placer dans vos REER. »

Un montant de 60 000 $ constitue un choix judicieux puisqu'il représente exactement le plafond autorisé par le gouvernement pour un retrait RAP. Pour un couple, cette somme double à 120 000 $. Bien entendu, cette stratégie nécessite deux conditions :

• Disposer de suffisamment de droits de cotisation REER inutilisés.
• Présenter un dossier de crédit solide pour obtenir ce prêt (on pourra utiliser une marge de crédit existante). Le montant emprunté sera remboursé à l’étape 4.

2 - Cotisez la somme dans un REER pendant au moins 90 jours.

Pour utiliser le RAP, clé de la stratégie, il faudra que les fonds demeurent dans votre REER pendant au moins 90 jours. Cette cotisation à votre REER réduit votre revenu imposable de 60 000 $. Concrètement, comme le précise Richard-Eric Nantais, « si on a gagné 110 000 $ cette année, on ne sera imposé que sur 50 000 $ ».

3 - Encaissez un remboursement d’impôt pour gonfler la mise de fonds

C'est le remboursement d'impôt généré par votre cotisation REER qui constitue votre mise de fonds supplémentaire. Dans notre exemple, avec un taux d'imposition approximatif de 40 %, ce remboursement avoisinerait 20 000 $. Pour les couples, ce montant peut atteindre 40 000 $.

4 - « RAPPEZ » en signant pour votre maison et éliminez le prêt bancaire initial.

La magie a cependant ses limites : il faut tout de même rembourser la banque !

Pour procéder avec le RAP, il faut une offre d’achat acceptée. Le montant retiré du RAP servira alors à rembourser la banque. La seule dette qui reste est ensuite une dette envers soi-même, car le remboursement du RAP se fera à votre REER.

Attention, les règles du RAP exigent de prendre possession de la propriété avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait REER. Assurez-vous que la transaction soit notariée avant cette échéance, sous peine d'être imposé sur les sommes retirées — une erreur potentiellement très coûteuse. Autre contrainte : la propriété acquise doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après son achat ou sa construction. Si vous achetez sur plan, assurez-vous que la date de prise de possession respecte ces délais.

5 - Épargnez petit à petit dans votre REER

Le remboursement des sommes retirées via le RAP s'étale sur 15 ans. Vous devrez rembourser annuellement l'équivalent de 1/15e du montant retiré, à partir de la deuxième année suivant votre retrait.

Si vous ne parvenez pas à rembourser cette portion annuelle pendant une ou plusieurs années, le montant non remboursé deviendra imposable.

Participer au RAP vous engage donc à épargner pour votre retraite, ce qui est un effet secondaire vraiment intéressant de cette tactique.

Exemple de calendrier pour une acquisition en été

Voici un exemple de calendrier pour un achat prévu pour l’été prochain :

 

Année	Date	Étape
Cette année	Avant novembre	Début recherche immobilière et préqualification
Cette année	Avant décembre	Demande de prêt pour cotisation REER
Année prochaine	Avant fin février	Cotisation REER
Année prochaine	1er avril	Production déclaration revenus
Année prochaine	15 mai	Réception remboursement d’impôt (±20 000 $)
Année prochaine	Juin	Présentation offre d’achat avec préautorisation
Année prochaine	Juin	Retrait RAP pour rembourser prêt initial
Année prochaine	Juillet	Signature chez notaire avec mise de fonds
Année suivante	-	Début remboursements RAP (4 000 $/an sur 15 ans)

 

Ce calendrier respecte toutes les contraintes : les fonds restent plus de 90 jours dans le REER, la prise de possession a lieu avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait RAP, et vous disposez du remboursement d'impôt à temps pour la signature chez le notaire.