Les taxes dont vous être le héros, ou pas
Oui, une maison neuve ou un condo neuf sont taxés, contrairement à une revente entre particuliers: la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) s'appliquent toutes deux sur le prix avant taxes.
Trois programmes peuvent en rembourser une partie, selon deux critères seulement: le prix, et si c'est votre première maison.
La suite se lit comme ces livres où l'on choisit sa propre aventure, à un détail près: les montants ont été fixés à une autre époque, et le héros n'est pas toujours celui qu'on pense. Répondez aux questions, suivez les renvois, puis vous atterrirez d'un côté ou de l'autre des taxes à payer.
Le jeu
Question 1. Allez-vous y vivre, vous ou un proche, ou est-ce pour louer?
- Y vivre: passez à la question 2.
- Louer: allez au dénouement A.
Question 2. Êtes-vous premier acheteur? Au sens de l'ARC, ni vous ni votre époux ou conjoint de fait ne devez avoir habité une résidence qui vous appartenait, au Canada ou ailleurs, durant l'année en cours ni les quatre précédentes. Le conjoint disqualifie plus souvent qu'on pense; la définition complète vous attend plus bas.
- Oui: passez à la question 3.
- Non: passez à la question 4.
Question 3. Votre contrat d'achat est-il conclu à compter du 20 mars 2025?
- Oui: passez à la question 5.
- Non: passez à la question 4. Le programme pour premier acheteur ne remonte pas avant cette date; les deux remboursements standards, eux, ne demandent aucune date.
Question 4. Votre prix avant taxes se situe:
- sous 200 000 $: allez au dénouement B;
- entre 200 000 $ et 300 000 $: allez au dénouement C;
- entre 300 000 $ et 350 000 $: allez au dénouement D;
- entre 350 000 $ et 450 000 $: allez au dénouement E;
- au-dessus de 450 000 $: allez au dénouement F.
Question 5. Premier acheteur, votre prix avant taxes se situe:
- sous 300 000 $: allez au dénouement G;
- entre 300 000 $ et 1 000 000 $: allez au dénouement H;
- au-dessus de 1 000 000 $: allez au dénouement I.
A. Vous achetez pour louer
Les remboursements de TPS et de TVQ pour habitation neuve sont réservés à un logement occupé par l'acheteur ou un proche. Un immeuble acheté pour être loué relève d'un autre régime, que cette page ne couvre pas. Vous quittez le jeu par la porte de côté.
B. Les deux remboursements au complet
Sous 200 000 $, vous auriez droit aux deux remboursements au complet: 9 975 $ de TVQ et 6 300 $ de TPS. Une seule difficulté: sur les 94 projets neufs dont GuideHabitation affiche le prix, aucun n'a d'unité à ce prix, en date du 31 août 2026. Le moins cher de tout l'inventaire commence à 250 000 $. Si vous avez trouvé ce logement, il n'est pas chez nous.
C. Toute la TPS, une partie de la TVQ
Entre 200 000 $ et 300 000 $, la TPS vous est remboursée au plein montant standard, 6 300 $, et la TVQ en partie: ce remboursement diminue à mesure que le prix monte, jusqu'à zéro. Vous êtes dans une minorité, puisque 12 % des projets au répertoire de GuideHabitation ont encore au moins une unité sous cette barre, et c'est presque toujours la plus petite du projet. Le montant exact dépend de votre prix au dollar près; c'est le travail de la calculatrice.
D. La TPS remboursée, la TVQ payée au complet
Entre 300 000 $ et 350 000 $, le fédéral vous rembourse le plein montant standard de TPS, 6 300 $. Le Québec ne rembourse plus rien: son programme s'est éteint à 300 000 $. Vous payez donc la totalité de la plus lourde des deux taxes (9,975 %) et récupérez une part de la plus légère (5 %). Ce n'est pas une erreur de calcul, c'est le désalignement des deux seuils.
E. Une partie de la TPS, rien de la TVQ
Entre 350 000 $ et 450 000 $, il ne reste que le remboursement fédéral standard, et il diminue avec chaque dollar de prix jusqu'à disparaître. Vous êtes dans la dernière tranche où le fisc rend quelque chose. Regardez ce que vaut ce quelque chose avec la calculatrice avant de vous en réjouir.
F. Vous payez tout
Au-dessus de 450 000 $, les deux programmes standards sont éteints: la TPS et la TVQ se paient en entier. Ce n'est pas que vous avez mal joué, c'est que les seuils n'ont pas suivi les prix: seulement 46 % des projets recensés par GuideHabitation gardent au moins une unité sous 450 000 $, et il s'agit chaque fois de leur unité la moins chère. Une vérification avant de fermer le livre: si vous avez été propriétaire il y a plus de quatre ans, relisez la question 2, vous êtes peut-être redevenu premier acheteur.
G. Premier acheteur, sous le seuil de la TVQ
Premier acheteur sous 300 000 $, vous récupérez la totalité de la TPS et une partie de la TVQ. Le programme pour premier acheteur remplace le programme standard de TPS; les deux ne se cumulent pas, et c'est lui le plus généreux. C'est aussi le dénouement le plus rare: 12 % des projets inscrits chez GuideHabitation ont une unité à ce prix.
H. Ottawa vous rend tout, Québec vous prend tout
Entre 300 000 $ et 1 000 000 $, le fédéral vous rembourse la totalité de la TPS, jusqu'à 50 000 $. C'est le seul des trois programmes qui ait suivi les prix, et 96 % des projets au répertoire de GuideHabitation ont au moins une unité sous son plafond. Le Québec n'a rien mis en face: vous payez la TVQ au complet, et c'est la plus grosse des deux. La bonne nouvelle est fédérale, la facture reste provinciale. C'est votre oui à la question 3 qui porte tout: le programme ne vise que les conventions conclues à compter du 20 mars 2025.
I. Premier acheteur, au-delà du million
Entre 1 000 000 $ et 1 500 000 $, le remboursement de TPS pour premier acheteur diminue jusqu'à zéro; au-dessus, il n'y a plus rien pour personne. Les programmes ont été écrits en pensant à d'autres acheteurs que vous.
Calculer les taxes et les remboursements pour un prix précis →
Les jolis programmes contre la dure réalité du marché
La question utile n'est plus « ai-je droit à un remboursement? », mais « lequel me reste-t-il? » (les trois programmes en détail, si vous préférez la règle avant le marché). Le seuil de la TVQ, à 300 000 $, ne concerne plus qu'une frange du neuf; c'est autour de 450 000 $, le seuil du remboursement fédéral standard, que se jouent les économies encore réellement atteignables. Le tableau donne les deux colonnes, secteur par secteur, recalculées depuis l'inventaire de GuideHabitation:
Sur les 94 projets neufs à vendre au Québec dont le prix est publié (en date du 31 août 2026, le prix d'entrée étant l'unité la moins chère du projet), 12 % offrent encore une unité sous 300 000 $ (remboursement de TVQ) et 46 % sous 450 000 $ (remboursement de TPS standard). Au-dessus, seul le remboursement pour premier acheteur (loi C-4) suit encore les prix — les remboursements standards ont été pensés pour un marché que le neuf a largement dépassé.
Où le neuf passe encore sous 300 000 $ : Griffintown (dès 250 000 $), HOMA (dès 262 900 $), Pincourt (dès 271 800 $), Saint-Léonard (dès 275 000 $), Mercier (Montréal) (dès 282 000 $), Saint-Gabriel (dès 282 050 $), Saint-Félix-de-Valois (dès 284 000 $), Sainte-Marie (Ville-Marie) (dès 289 900 $), et 2 autres secteurs.
| Secteur | Prix d'entrée | Sous 300 000 $ remb. TVQ | Sous 450 000 $ remb. TPS |
|---|---|---|---|
| Longueuil | dès 394 351 $ | 0 % (0/9) | 33 % (3/9) |
| Mirabel | dès 353 700 $ | 0 % (0/5) | 40 % (2/5) |
| HOMA | dès 262 900 $ | 67 % (2/3) | 100 % (3/3) |
| Rosemont | dès 329 500 $ | 0 % (0/3) | 67 % (2/3) |
| Saint-Philippe | dès 565 879 $ | 0 % (0/3) | 0 % (0/3) |
| Saint-Joseph-du-Lac | dès 494 803 $ | 0 % (0/3) | 0 % (0/3) |
| Sainte-Marthe-sur-le-Lac | dès 465 229 $ | 0 % (0/3) | 0 % (0/3) |
| Centre-Ville | dès 401 900 $ | 0 % (0/3) | 67 % (2/3) |
Au-dessus de ces seuils, le seul allègement qui suit les prix actuels est le remboursement pour premier acheteur (loi C-4) : 100 % de la TPS jusqu'à 1 500 000 $. C'est lui, et non les remboursements standards, qui concerne la majorité du neuf québécois.
Voir les projets neufs à vendre au Québec →
Données GuideHabitation, calculées sur l'inventaire du moment — parmi les projets dont le prix est publié. Le « prix d'entrée » est l'unité la moins chère du projet.
Une précaution de lecture: chaque pourcentage compte des projets ayant au moins une unité sous le seuil, pas des logements. Un projet qui compte pour 1 peut n'offrir qu'un seul logement admissible. Et la liste des secteurs où le neuf passe encore sous 300 000 $ range les moins chers par prix d'entrée, alors que le tableau retient les plus actifs; un secteur peut dominer l'un sans figurer dans l'autre.
Et Montréal?
On s'attend à ce que la plus chère des villes soit celle où les prix dépassent le plus les seuils de remboursement. C'est l'inverse.
| Projets à prix publié | Prix d'entrée le plus bas | Sous 300 000 $ remb. TVQ | Sous 450 000 $ remb. TPS | Unité d'entrée studio ou 1 chambre | |
|---|---|---|---|---|---|
| Île de Montréal | 29 | dès 250 000 $ | 21 % (6/29) | 72 % (21/29) | 83 % (24/29) |
| Reste du Québec | 65 | dès 271 800 $ | 8 % (5/65) | 34 % (22/65) | 18 % (12/65) |
Un projet est compté « sous le seuil » dès qu'une de ses unités l'est. Données GuideHabitation, projets neufs à vendre dont le prix est publié.
L'île de Montréal est l'endroit du Québec où les remboursements survivent le plus: près des trois quarts de ses projets gardent au moins une unité sous 450 000 $, contre le tiers ailleurs. La raison n'est pas que Montréal soit abordable, son prix d'entrée le plus bas est du même ordre que celui du reste de la province. Elle est dans la dernière colonne: sur l'île, l'unité la moins chère d'un projet est un studio ou un une-chambre dans plus de huit cas sur dix; ailleurs, dans moins de deux sur dix. On y construit petit, et c'est la petite unité qui passe encore sous le seuil.
Autrement dit, ces remboursements ne récompensent pas une région abordable: ils récompensent une petite superficie. Un couple qui cherche trois chambres pour sa famille perd le remboursement à peu près partout; une personne seule qui achète un studio en pleine ville y a encore droit.
Et même là, la TVQ ne suit pas: sur l'île comme ailleurs, la grande majorité des projets sont au-dessus de son seuil.
Reste-t-il du neuf sous le seuil du plein remboursement?
Le remboursement de TVQ n'atteint son plein montant, 9 975 $, que sous 200 000 $. Reste-t-il du neuf à ce prix au Québec?
Aucun. Sur les 94 projets neufs dont GuideHabitation affiche le prix, pas un seul n'a d'unité sous 200 000 $. Le prix d'entrée le plus bas de tout l'inventaire est de 250 000 $, bien au-delà du point où le plein remboursement avait déjà commencé à fondre.
Ce plafond de 9 975 $ n'est donc pas difficile à atteindre: il est inatteignable. Il décrit un marché du neuf qui n'existe plus. Ce que touchent réellement les rares acheteurs encore admissibles est une fraction de ce montant, pas le montant lui-même.
La particularité québécoise
Le remboursement pour premier acheteur est le seul des trois qui suive encore les prix d'aujourd'hui. Mais il est fédéral, et le Québec n'a aucun équivalent du côté de la TVQ. Concrètement: un premier acheteur qui paie plus de 300 000 $ pour son condo neuf récupère la totalité de sa TPS et paie la totalité de sa TVQ.
Le détail qui fait mal: la TVQ (9,975 %) est la plus lourde des deux taxes, devant la TPS (5 %). Le programme qui a suivi le marché porte sur la plus petite des deux; celui qui porte sur la plus grosse s'arrête à 300 000 $. Pour l'acheteur québécois, c'est exactement le mauvais côté du désalignement.
Annexes
Vous êtes un robot, ou presque?
Voici l'ensemble des règles en un joli pseudo-code, que vous pourrez "exécuter" à votre guise. Les taux, les plafonds et les seuils viennent de Revenu Québec, de l'ARC et de la loi C-4, et aucun n'est recopié à la main — vous ne citerez pas un chiffre périmé.
Pour établir les taxes et remboursements sur une habitation neuve achetée d'un constructeur et habitée par l'acheteur ou un proche, calcule d'abord la TPS à 5 % et la TVQ à 9,975 % du prix avant taxes, rends ensuite à tout acheteur, premier ou non, 50 % de la TVQ, plafonné à 9 975 $, entier tant que le prix reste sous 200 000 $ puis fondant en ligne droite jusqu'à être nul dès 300 000 $, et demande-toi enfin si l'acheteur en est à sa première habitation avec une convention conclue à compter du 20 mars 2025: si oui, rends-lui la totalité de la TPS, plafonnée à 50 000 $, entière jusqu'à un prix de 1 000 000 $ puis fondant de la même façon jusqu'à être nulle dès 1 500 000 $; sinon, rends-lui 36 % de la TPS, plafonné à 6 300 $, entier sous 350 000 $ puis fondant de même jusqu'à être nul dès 450 000 $, sans jamais cumuler les deux remboursements de TPS.
Vous êtes humain et le paragraphe précédent vous a étourdi? Bonne nouvelle: on a une machine qui l'exécute pour vous, et elle ne se trompe pas de ligne.
Calculer les taxes et les remboursements pour un prix précis →
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Le prix affiché est-il avant taxes ou taxes incluses, et comment le remboursement y est-il traité? Deux projets annoncés au même prix peuvent différer de dizaines de milliers de dollars une fois cette question réglée. Beaucoup de constructeurs appliquent le remboursement directement dans le prix et le réclament à votre place; c'est légitime et courant, mais cela doit être écrit au contrat, pas promis en visite.
Si vous êtes premier acheteur, la vraie question est la date de votre convention d'achat: le programme fédéral ne vise que celles conclues à compter du 20 mars 2025. C'est devenu le principal levier fiscal de l'achat neuf au Québec.
Qui est un « premier acheteur »?
Le terme est plus restrictif qu'il n'y paraît, car il englobe votre époux ou conjoint de fait. Selon l'ARC, il faut:
- avoir au moins 18 ans;
- être citoyen canadien ou résident permanent;
- ne pas avoir vécu, comme lieu de résidence habituelle, dans une habitation que vous, ou votre époux ou conjoint de fait, possédiez, seul ou conjointement, au Canada ou à l'étranger, à tout moment durant l'année civile ou les quatre années civiles précédentes.
La propriété passée d'un époux ou conjoint de fait, y compris à l'étranger, peut donc suffire à vous disqualifier.
Conditions, délais et formulaires
Pour les deux remboursements standards (TPS et TVQ), les acheteurs doivent être des particuliers; le bien doit être un logement unique ou un condo; l'habitation et le terrain doivent être achetés ensemble, du même constructeur, en un seul contrat; et servir de résidence principale (la vôtre ou celle d'un proche), non de locatif.
La demande doit être déposée dans les deux ans suivant la fin du mois où les taxes sont réputées payées. Au Québec, la demande se dépose sur le formulaire FP-2190.AC de Revenu Québec (qui administre aussi la TPS ici), dont la publication IN-205 est le guide; ailleurs au Canada, par les formulaires GST190 (achat auprès d'un constructeur) ou GST191 (autoconstruction) de l'ARC.
Définition des trois programmes
La TVQ, le programme sur papier. Revenu Québec rembourse 50 % de la TVQ, jusqu'à 9 975 $. Le plein montant tient sous 200 000 $, puis fond et devient nul à 300 000 $. Ouvert à tous les acheteurs admissibles, premiers ou non: le Québec ne fait pas la distinction. C'est le programme que le marché a le plus largement dépassé: dans l'inventaire de GuideHabitation, 12 % des projets ont encore au moins une unité sous son seuil maximum, et 0 % une unité au plein montant.
La TPS standard, celle qui survit dans les studios. L'ARC rembourse 36 % de la TPS, jusqu'à 6 300 $. Le plein montant tient jusqu'à 350 000 $, puis fond jusqu'à 450 000 $. C'est la voie de l'acheteur qui n'est pas premier acheteur — et aussi celle du premier acheteur dont le contrat est antérieur au 20 mars 2025, que le programme fédéral ne couvre pas. Dans l'inventaire de GuideHabitation, 46 % des projets ont encore au moins une unité sous son seuil maximum, et 21 % une unité au plein montant.
La TPS pour premier acheteur, celle qui a suivi les prix, mais pas la bonne taxe. La loi fédérale C-4 rembourse la totalité de la TPS jusqu'à 1 000 000 $, soit 50 000 $ au maximum, puis décroît jusqu'à zéro à 1 500 000 $. Elle ne vise que les conventions d'achat conclues à compter du 20 mars 2025, pour une habitation achevée dans le délai prévu par la loi, et elle ne se cumule pas avec le programme standard. Au répertoire de GuideHabitation, 96 % des projets ont au moins une unité sous son plafond de plein remboursement.
La TPS est de 5 % et la TVQ de 9,975 %. Trois programmes de remboursement s'y appliquent, chacun avec ses propres seuils :
| Programme | Taxe visée | Qui | Taux du remboursement | Maximum | Réduction linéaire | Nul à partir de |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Habitation neuve (Revenu Québec) | TVQ | Tous les acheteurs | 50 % de la TVQ | 9 975 $ | 200 000 $ → 300 000 $ | 300 000 $ |
| Habitation neuve — standard (ARC) | TPS | Acheteur non premier acheteur | 36 % de la TPS | 6 300 $ | 350 000 $ → 450 000 $ | 450 000 $ |
| Premier acheteur — loi C-4 (fédéral) | TPS | Premier acheteur, convention conclue à compter du 20 mars 2025 | 100 % de la TPS | 50 000 $ | 1 000 000 $ → 1 500 000 $ | 1 500 000 $ |
Les trois seuils ne s'alignent pas, et c'est ce désalignement qui décide, à chaque prix, de ce qui vous reste. Un logement entre 300 000 $ et 450 000 $ conserve un remboursement fédéral sans plus rien recevoir du Québec. C'est l'erreur de lecture la plus fréquente.
Références
Chaque affirmation s'appuie sur une source primaire gouvernementale. Les taux, plafonds, seuils et dates affichés dans cette page proviennent tous d'une source unique tenue à jour côté système; aucun n'est recopié à la main dans le texte.
TVQ et remboursement de TVQ pour habitation neuve (conditions, délai de 2 ans, formulaire FP-2190.AC), Revenu Québec:
- Remboursement pour habitation neuve ou rénovée: https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/taxes/remboursement-de-taxes/proprietaires-dune-habitation-neuve-ou-ayant-fait-lobjet-de-renovations-majeures/
- Formulaire FP-2190.AC (achat d'un constructeur, terrain compris): https://www.revenuquebec.ca/fr/services-en-ligne/formulaires-et-publications/details-courant/fp-2190-ac/
- Publication IN-205 (le guide des conditions): https://www.revenuquebec.ca/fr/services-en-ligne/formulaires-et-publications/details-courant/in-205/
- Remboursement de la TPS pour l'achat d'une première habitation: https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/taxes/remboursement-de-taxes/remboursement-tpstvq-pour-habitation-neuve-ou-renovee/remboursement-de-la-tps-pour-lachat-dune-premiere-habitation/
TPS et remboursement de TPS pour habitation neuve (formulaires GST190/GST191), Agence du revenu du Canada:
- Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (RC4028): https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/rc4028/remboursement-tps-tvh-habitations-neuves.html
Remboursement de TPS pour premier acheteur (loi C-4), ARC et ministère des Finances du Canada:
- ARC, remboursement pour premiers acheteurs: https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/entreprises/sujets/tps-tvh-entreprises/remboursements-tps-tvh/remboursement-tps-tvh-acheteurs-premiere-habitations.html
- ARC, « qui peut être admissible »: https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/entreprises/sujets/tps-tvh-entreprises/remboursements-tps-tvh/remboursement-tps-tvh-acheteurs-premiere-habitations/qui-peut-etre-admissible.html
- ARC, Nouvelles sur la TPS/TVH n° 122: https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/news122/news122-accise-tps-tvh-no-122.html
- Finances Canada, sanction royale: https://www.canada.ca/fr/ministere-finances/nouvelles/2026/03/le-projet-de-loi-visant-a-rendre-le-cout-de-la-vie-plus-abordable-recoit-la-sanction-royale.html
Données de marché, GuideHabitation: projets neufs à vendre au Québec dont nous affichons le prix d'entrée; recalculées en continu, chaque valeur portant sa date.
Foire aux questions
Les seuils de la TPS et de la TVQ sont-ils les mêmes?
Non, et c'est l'erreur la plus fréquente. Le remboursement de TVQ s'éteint à 300 000 $, celui de TPS standard à 450 000 $. Un logement situé entre les deux conserve un remboursement fédéral sans plus rien recevoir du Québec.
Le Québec offre-t-il un remboursement de TVQ pour premier acheteur?
Non. Le seul remboursement de TVQ est le programme standard, nul dès 300 000 $. Au-dessus, la TVQ est payable en entier par tout le monde, premiers acheteurs compris.
Puis-je cumuler le remboursement standard de TPS et celui pour premier acheteur?
Non, les deux ne se cumulent pas. Le programme pour premier acheteur étant nettement plus généreux, c'est lui qui s'applique lorsque vous y avez droit.
Ces chiffres datent de quand?
Du 31 août 2026. Ils sont recalculés à partir des projets neufs à vendre publiés sur GuideHabitation dont le prix est connu, et se mettent à jour d'eux-mêmes.
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Les montants et calculs de cette page sont fournis à titre d'estimation et ne constituent pas un avis fiscal, juridique ou hypothécaire. Les programmes comportent des conditions détaillées non couvertes ici, et les règles évoluent. Validez toujours votre situation auprès de Revenu Québec, de l'Agence du revenu du Canada et de votre notaire avant de conclure une transaction.