Vous ne le saviez peut-être pas, mais le monde de l’habitation neuve  a connu un profond bouleversement le 1er janvier 2015. Depuis  cette date, la Garantie de construction résidentielle (GCR) est le seul organisme autorisé par la Régie du bâtiment du Québec à émettre les certificats de garantie obligatoire. Ce changement était attendu dans le domaine depuis de nombreux mois. Plusieurs sont rassurés de savoir que les garanties sont désormais gérées par un organisme indépendant à but non lucratif et non uniquement par des associations d’entrepreneurs en construction, comme c’était le cas avant. Toute apparence de conflit d’intérêt est donc écartée.

Gina Gaudreault, présidente-directrice générale de la GCR nous a aidé à décortiquer les tenants et aboutissants de cette toute nouvelle réglementation. Vous voulez comprendre le Où, quand, quoi, comment? Cet article est pour vous!

Qui est concerné?

C’est simple, quiconque achète ou fait construire une maison neuve depuis le 1er janvier 2015 est soumis à cette nouvelle réglementation. Cela signifie que le permis de construction doit avoir été remis après le 1er janvier, tout comme le contrat préliminaire. La construction doit donc avoir débuté en 2015. Si elle s’était amorcée en 2014, même si le contrat d’achat est signé en 2015, la GCR ne s’appliquera malheureusement pas.

À lire: Tout sur les programmes d'accès à la propriété.

Quels types d’habitations sont couverts par cette garantie?

Trois types de propriétés sont visés par la GCR:

  • Les maisons unifamiliales jumelées et en rangée;

  • Les multifamiliales de 2 a 5 logements (duplex, triplex, etc.);

  • Les copropriétés (condos) superposées de 4 unités au maximum.

À noter : certaines exclusions subsistent. Ainsi, s’il s’agit d’une auto-construction, c’est-à-dire qu’il n’y a pas d’entrepreneur impliqué, la garantie ne s’applique pas. De plus, le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne couvre que les immeubles entièrement neufs. Si une partie existante d'un bâtiment est réutilisée lors de la construction, la couverture ne s’appliquera pas.

À lire: Petits ou grands projets de condos, avantages et inconvénients. 

Comment les couvertures sont-elles bonifiées?

Les nouvelles couvertures présentent des bonifications pour les usagers.

Ainsi, pour :

Une maison unifamiliale: 300 000 $ de couverture maximale. À titre d’exemple, ce type d’habitation était couvert jusqu’à 260 000 $ sous l’ancien régime.

Une multifamilial: 200 000 $ par unité

Une copropriété : 300 000 $ par unité.

Pour ce qui est de la nature des couvertures elles-mêmes, on parle par exemple du parachèvement des travaux, la réparation des vices ou des malfaçons, les frais de relogement et d’entreposage des biens, etc.

Les acomptes versés bénéficient également d'une meilleure protection. Alors qu’on couvrait l’an dernier jusqu’à 39 000$ d’acompte, ce montant augmente à 50 000 $ avec la GCR.

Les procédures d’inspections seront-elles renforcées?

Oui! Et Pour Gina Gaudreault, il s’agit là d’un élément essentiel de la nouvelle structure mise en place. «L’acheteur d’une maison ou d'une copropriété neuve ne souhaite idéalement pas avoir à faire de réclamation!», rappelle la PDG de GCR. Pour elle, la priorité est donc avant tout d’améliorer la qualité de la construction.

C’est pourquoi l’organisme a mis en place un programme d’inspection (validé par la RBQ) déterminé en fonction d’une cote attribuée à l’entrepreneur. Cette cote est notamment attribuée en fonction du résultat des inspections, du nombre de réclamation, des sondages de satisfaction, etc. Plus la cote est bonne, moins il y aura d'inspections. Ainsi, certains entrepreneurs pourront se faire inspecter pour 100% de leurs constructions et, si la qualité de leur travail ne s’améliore pas, ils pourront éventuellement se faire retirer leur licence.

À lire: 10 éléments à considérer avant l'achat d'une maison neuve.

GCR vise à effectuer 7000 inspections pour l’année 2015. «On vise la quantité, oui, mais aussi la qualité», souligne Mme Gaudreault. «On exige de nos inspecteurs qu’ils soient soit ingénieurs, technologues ou architectes. On refuse la complaisance», affirme-t-elle.

Est-ce que ça coûtera plus cher?

Étant donné les bonifications et la restructuration, les coûts sont effectivement un peu plus élevés avec cette nouvelle garantie. Le nouveau règlement fixe par ailleurs des minimums en ce qui a trait à la prime chargée. Ainsi, pour une maison unifamiliale, on parle de tarifs allant de 1050$ à 1550$. Pour les multifamiliales, ça va plutôt de 1550 à 2050$.

Ce qui est intéressant, c’est que c’est la fameuse cote de l’entrepreneur qui influencera le coût. Ainsi, l’entrepreneur très bien classé paiera moins cher, ce qui inévitablement se traduira par une réduction de tarif pour l’acheteur. Un incitatif de plus!

Quel est le plus gros changement dans la garantie obligatoire pour maisons neuves?

Fondamentalement, c’est la structure au complet qui est modifiée. Non seulement l’administrateur de la garantie est un organisme sans but lucratif, mais la composition du CA est dictée dans le règlement et regroupe des personnes issues des associations de consommateurs, des professionnels de l’ingénierie, de l’architecture et du droit, des représentants d’organismes gouvernementaux ainsi que des personnes issues des associations d’entrepreneurs.

La Régie du bâtiment conservera des pouvoirs de sanctions et demeurera responsable de l’encadrement du conseil d’administration de la GCR. «Notre organisation aura beaucoup plus de comptes et de rapports à rendre, et c’est bien correct!», conclut Gina Gaudreault.

Pour plus d’informations sur la garantie obligatoire, vous pouvez consulter le site web de GCR ici.


Qu'en est-il des constructions non couvertes par la GCR?

Pour qu'un bâtiment soit couvert par le nouveau plan de garantie, le contrat d'achat doit avoir été signé au plus tôt le 1er janvier 2015 et les travaux de construction ne peuvent avoir débuté avant le 1er janvier 2015. De plus, il ne doit pas s’agir de gros immeubles de plus de quatre logements ou d’immeubles dont une partie existante a été convertie en copropriété divise.

Alors qu’est-ce qui arrive avec ces constructions là? En fait, selon Éric Coté, porte-parole de L’Association de la Construction du Québec (ACQ), près de 90% des immeubles non couverts par la GCR sont souscrits à une garantie non obligatoire. L’ACQ elle-même couvre environ 60% de ces immeubles, dont la fameuse tour des canadiens 1 au Centre-ville, leur plus gros projet. « Il est vrai que le marché des grands immeubles n’a pas été règlementé et que la garantie n’est pas obligatoire, mais de plus en plus de prêteurs hypothécaires jugent que d’avoir une garantie optionnelle est un atout », explique Éric Coté. Ainsi, bien que rien ne les oblige à souscrire à une assurance, 95% des unités hors GCR sont couvertes par un plan de garantie optionnel. Cela en dit beaucoup. « Il faut dire qu’on travaille aussi beaucoup en amont, afin de prévenir les problèmes. On préfère aller à la source, par exemple en effectuant des vérifications en cours de construction», précise le porte-parole de l’ACQ. Des cautions seront également exigées pour les entrepreneurs moins expérimentés. Ces exemples de gestion des risques rassure beaucoup.

À lire: Le contrat préliminaire en 5 questions.

Outre l’ACQ, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) offre une garantie optionnelle nommée la Garantie des immeubles résidentiels inc. (GIR). De son coté, la Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs (GHMB) offre un plan de garantie spécialement conçu et mis en place pour les tours de condominiums de plus de quatre (4) unités privatives superposées et les projets de transformation en condominiums. Plusieurs options existent donc pour s’assurer d’une construction sécuritaire et fiable.

Survol des plans non obligatoires

Les plans non obligatoires, tout comme la GCR, couvrent les acomptes, les vices cachés, les défauts apparents, etc. Dans tous les cas, une inspection préalable a la prise de possession est nécessaire. La GHMB précise par exemple que cette inspection doit être effectuée conjointement par l’entrepreneur et le consommateur et ce, à partir d’une liste préétablie d’éléments à vérifier fournie par eux. Le client peut être assisté, lors de l’inspection, par une personne de son choix.

Qu’en est-il des couvertures offertes? « Il y a plusieurs axes qu’on tente d’offrir à l’entrepreneur en terme de services et encadrement. Le client du plan de garantie  est l’entrepreneur mais le bénéficiaire, c’est l’acheteur qui va bénéficier d’un certain nombre de protections », explique Raymond Hébert, directeur général de la GIR. Ainsi, la GIR protège les acomptes jusqu’à 30 000 $ (2M$ pour l’immeuble au complet). « La deuxième protection, c’est au niveau du parachèvement et malfaçons apparentes. Quand l’acheteur prend possession de l’unité, il peut dénoncer tous les défauts qu’il visibles en faisant l’inspection et tout ce qui a pas été terminé », continue Raymond Hébert. Finalement, la GIR offre également une protection pour les vices cachés et les vices de construction (1 an et 5 ans respectivement).

Bien que les différents plans optionnels se ressemblent, il convient de comparer selon les besoins. L’ACQ par exemple offre une protection des acomptes allant jusqu’à 50 000 $, et 30 000 $ dans le cas des travaux de rénovation. La parachèvement des travaux et les vices cachés sont également couverts.

Tous s’entendent pour dire que la sensibilisation reste un aspect à travailler pour ce qui est des garanties optionnelles. Tous ne savent pas qu’un immeuble n’est pas automatiquement garanti, il faut donc être vigilant!