Selon la SCHL, 15% des condos étaient en location l’an dernier dans la grande région de Montréal. Si on prend seulement le centre-ville et l’Île des Sœurs, la proportion grimpe à 24% des condos en location. Et la tendance semble augmenter chaque année.

Mais l’achat d’un condo est-il rentable pour un investisseur qui désire le louer?

Lorsque la bourse et les fonds communs ne donnent pas les résultats attendus, plusieurs investisseurs sortent du marché et s’achètent de la brique, et investissent en immobilier. La plupart des gens aimeraient acheter des immeubles à revenus, mais ne veulent pas avoir à gérer plusieurs locataires ou n’ont pas l’argent pour la mise de fonds requise afin d’acheter un plus gros immeuble. L’achat d’un condo devient alors une solution intéressante, avec un unique locataire et sans gestion d’immeuble puisqu’un syndicat s’en occupe.

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Comme tout investissement, l’achat d’un condo demande beaucoup de recherches et une bonne réflexion. Cela est d’autant plus vrai puisqu’il s’agit d’investissement immobilier; un mauvais investissement peut directement mener à votre perte et anéantir tous vos efforts et votre dur labeur.

Il n’existe malheureusement pas de solution miracle pour s’assurer d’un investissement rentable et durable, mais il est quand même possible de faire de l’argent. Vous devrez vous informer, vous former et vous instruire.

Calculez, calculez et calculez !

Afin de rentabiliser votre investissement dans un condo, vous devez maximiser les avantages et minimiser les inconvénients. Ne vous lancez pas tête baissée dans un projet, n’investissez pas à l’aveuglette, calculez! C’est la meilleure façon d’éviter une catastrophe financière. L’anticipation est un excellent allié. Anticipez les impôts à payer, les rénovations à venir d’ici un an, voire cinq ans dans votre condo et aussi dans l’immeuble. Vous devez vous assurer d’avoir les reins assez solides, vous, mais aussi le syndicat de copropriétés, pour parer à toute éventualité.

N’oubliez pas que plusieurs immeubles à condominium ne permettent pas la location à long et à court terme.  Vérifiez ou faites vérifier par un notaire la déclaration de copropriété pour vous assurer que vous pourrez louer votre condo.

L’erreur la plus courante dans l’investissement en condo

L’erreur la plus souvent commise par les investisseurs débutants est le manque de calcul; ils oublient plusieurs frais liés au condo. La rentabilité est alors nulle ou déficitaire et les investisseurs se découragent. L’investissement immobilier en condo demande des connaissances simples, mais à la portée de tous.

Prévoyez une mise de fonds optimale sur votre achat et n’y engouffrez pas toutes vos liquidités puisque plusieurs autres dépenses seront inévitables. Vous devrez prévoir les frais d’inspection. Même s’il s’agit d’un condo neuf, vous devez le faire inspecter.

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Bien entendu, les dépenses varient en fonction de l’immeuble désiré. Certains immeubles à condo n’ont presque pas de frais mensuels de copropriété, alors que pour d’autres, ils sont astronomiques. Le plus problématique est celui qui n’en a quasiment pas...

Dans vos calculs, n’oubliez pas d’ajouter les honoraires de notaire, les taxes, les réparations à effectuer, etc. Bref, ayez les reins solides et quelle que soit la dépense que vous devez faire, magasinez ! N’ayez pas peur de négocier ou de comparer les prix. Rappelez-vous que chaque dollar économisé d’une façon ou d’une autre vous revient.

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Le secteur est important

Afin de vous assurer une rentabilité satisfaisante, l’étude du secteur est d’une importance capitale ! Évaluez le quartier. Y a-t-il des condos en location dans le secteur ? Vérifiez si le transport en commun est accessible. Selon le secteur, il sera peut-être plus facile d’y louer un condo que d’y vendre un condo haut de gamme.

Votre condo est assez grand? Vérifiez s’il y a des parcs ou des écoles primaires à proximité. Ce sont souvent les secteurs visés par les jeunes familles, et la location d’un condo pourrait répondre à leurs besoins.

En vous posant les questions relatives à votre type d’investissement, vous minimiserez les risques et serez mieux outillé pour cerner les bonnes affaires. Avant d’acheter, vous devez faire vos devoirs. N’oubliez pas que vous devenez propriétaire et que vous devrez investir du temps pour gérer et vous occuper de votre condo.

Comment calculer la rentabilité d’un condo ?

Pour calculer le rendement lié à la location d’un condo, il faut procéder en trois étapes. Prenons l’exemple d’un condo d’une valeur 250 000$ qui requiert une mise de fonds de 50 000$.

Étape 1 : Il faut calculer la liquidité mensuelle (les revenus moins les dépenses) que l’on obtient chaque année, divisée par la mise de fonds fois 100. Ceci représente le retour sur votre investissement, ou votre rendement. Avec mes étudiants, j’ai rarement vu un rendement positif dans l’investissement en condo. Ainsi, une liquidité mensuelle négative de 2000$ par année sur une mise de fonds de 50 000 $, donne un rendement annuel de - 4%.

Prenez le soin de ne rien oublier dans vos calculs : taxes municipale et scolaire, assurance, hypothèque, frais d’entretien, publicité, comptabilité, frais de condo, frais supplémentaires, réparations majeures, impôt, etc.

Étape 2 : Il faut maintenant calculer la capitalisation, c’est-à-dire combien de capital a été remboursé (sur le paiement hypothécaire) par le locataire. La formule est simple. C’est le capital payé, divisé par l’investissement de départ, fois 100. Ainsi, pour notre condo de 250 000$, le remboursement après un an s’élève à 5 000$, qu’il faut divisé par 50 000$ de mise de fonds. Le rendement est de 10 %.

Étape 3 : L’augmentation de la valeur de l’immeuble dans le temps. Personne ne peut prédire l’évolution du marché, mais présentement, l’augmentation de valeur est d’environ 2 % annuellement. Pour calculer l’augmentation de la valeur de l’immeuble, il faut faire l’achat fois 2%, moins le montant de l’achat, divisé par la mise de fonds fois 100.

Exemple : 250 000$ X 2% = 255000$ – 250 000$ divisé par 50 000$ X 100 = 10% sur votre argent investi. Attention, ce calcul est théorique, car si vous revendez au bout de 1 an, vous devrez défrayer des frais de courtage d’environ 5%, plus taxes, soit 14 659$, donc perte de -9659$ (-19,3%).

Rendement global au bout de 1 an si vous revendez votre condo:

Liquidité -4%  + Capitalisation 10% + Valeur -19.3% = -13.3% sans compter les frais de votre argent (ex : marge de crédit) sur votre mise de fonds.

Constat. L’investissement en condo est pour les gens qui visent un investissement à très long terme et qui veulent profiter de l’appréciation de valeur. Ils sont en mesure de financer le manque d’argent mensuel pendant une certaine période de temps.

La location de condo ne permet pas  de quitter son emploi du jour au lendemain. Pensez immeubles à revenus si vous voulez vivre de l’immobilier…

Ghislain aide ses clients à trouver les meilleures opportunités d’affaires. Appliquant lui-même les méthodes qu’il enseigne en coaching et en formation, il offre ses services aux gens désireux d’investir en immobilier via l’entreprise Immofacile.ca.

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