Avant d’acheter un condo ou une résidence secondaire au Québec, quand on n’y réside pas, il faut connaître les règles du jeu. Financement hypothécaire et obligations fiscales, des experts expliquent ce que cette clientèle veut savoir.

Que ce soit pour diversifier leurs investissements, pour avoir un pied à terre plus intime que l’hôtel quand ils visitent la famille, ou pour leurs enfants qui viendront étudier au Québec durant quelques années, des non-résidents sont intéressés par l’achat d’une maison ou d’un condo au Canada, d’autant plus que le taux de change leur est actuellement favorable, souligne le courtier immobilier Jean-Patrice Bourguet qui suggère, pour commencer la recherche, le site centris.ca, un accès rapide à des milliers de propriétés à vendre ainsi qu’à des courtiers de multiples bannières.

Si la recherche sur le web facilite les premières étapes, il faudra éventuellement venir sur place. « Pour faire le tour des secteurs et visiter les propriétés qui les intéressent », dit Jean-Patrice Bourguet. « De façon générale, ajoute Julien Chaumont, courtier immobilier hypothécaire, les banques demandent qu’un investisseur étranger soit présent pour l’ouverture d’un compte en devises canadiennes (nécessaires pour le transfert de la mise de fonds), pour la signature du prêt hypothécaire et pour celle de l’acte de vente chez le notaire. »

Le prêt hypothécaire

Quelles sont les exigences pour l’obtention d’un prêt hypothécaire dans une banque canadienne pour un non-résident ? Une mise de fonds minimale de 35% du prix d’achat, d’abord. Puis une lettre provenant de son institution bancaire dans son pays d’origine qui atteste le bon état de son dossier par rapport aux emprunts hypothécaires, personnels ou prêts voiture, et confirme la disponibilité de liquidités pour la mise de fonds. « Elles doivent être personnelles, pas des liquidités d’une entreprise ou d’une incorporation, c’est pourquoi on demandera souvent un relevé de compte avec un historique des 30 derniers jours », souligne Julien Chaumont, ajoutant que certaines institutions prêteuses demandent aussi que la banque confirme la situation professionnelle du client ainsi que ses actifs, ses passifs et ses revenus. Comme le non-résident n’a pas d’historique au Québec, ces documents remplacent l’habituelle enquête auprès du Bureau de crédit. « Dans certains cas, et pour l’achat d’un condo seulement, il pourrait être possible de ne pas avoir à démontrer ses revenus moyennant une mise de fonds de 50% », explique Julien Chaumont.

Certaines institutions bancaires vont également majorer légèrement – à la hausse – le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire consenti à un investisseur étranger. Quant à l’amortissement, il sera d’un maximum de 25 ans. « Pour les non-résidents, il n’est pas possible d’allonger le terme à 30 ans comme c’est le cas pour les Canadiens avec une mise de fonds d’au moins 20% », précise Julien Chaumont.

Les impacts fiscaux sur les revenus de location

S’il y a des revenus de location, ils seront imposables. L’Agence du Revenu du Canada exige, pour les propriétaires non-résidents, une retenue de 25% des revenus de loyer dès qu’ils sont perçus, ce qui peut amputer les liquidités dont on aura besoin pour payer les dépenses liées à cet immeuble. En février de l’année suivante, le propriétaire remplira une déclaration d’impôts pour ses revenus locatifs desquels il pourra déduire des frais, et les impôts perçus en trop lui seront alors remboursés. « Ce remboursement arrive parfois en novembre, l’attente est longue », dit Thomas Keyes, CPA, CA, qui suggère une astuce : celle d’embaucher un agent canadien, un comptable ou un gérant immobilier, par exemple, qui se portera personnellement garant des impôts dus auprès de l’Agence du Revenu du Canada. L’agent canadien, produira, au début de l’année civile, un estimé du profit net et c’est ce montant – moindre que le revenu – qui servira pour le calcul du 25% de retenue. « Cela peut être avantageux lorsque le profit sur les revenus de loyers n’est pas très élevé, explique Thomas Keyes, notamment parce qu’on a contracté une grosse hypothèque ou parce que les frais d’entretien sont importants. D’autant plus qu’un propriétaire non-résident va souvent consentir un loyer moindre pour s’assurer un locataire fiable et responsable. Comme il est loin, il lui est plus difficile, en effet, de s’occuper de situations problématiques. On voit des propriétaires non-résidents préférer ne pas faire de profits sur les loyers et miser plutôt sur une plus value intéressante au moment de la revente cinq ou dix ans plus tard. »

Lire aussi : Acheter un condo pour le louer, est-ce rentable https://www.guidehabitation.ca/blogue/acheter-un-condo-pour-le-louer/

Lire aussi : Comment faire fructifier votre investissement en immobilier https://www.guidehabitation.ca/blogue/comment-faire-fructifier-votre-investissement-en-immobilier/

En ce qui concerne les revenus de location, les propriétaires non-résidents transigent uniquement avec l’Agence du Revenu du Canada, qui remet par la suite leurs parts aux gouvernements provinciaux.

Les impacts fiscaux sur le gain en capital

Lorsqu’un non-résident revend sa propriété, il est imposé sur le gain en capital au même taux que les résidents, sans avoir droit toutefois à l’exemption personnelle de base.

Au moment de la vente, il faut savoir que le notaire gèlera tous les fonds jusqu’à l’obtention des certificats de décharge des deux paliers de gouvernement, provincial et fédéral. « Ce système assure à l’Agence du Revenu du Canada et à Revenu Québec qu’ils recevront les impôts qui leur sont dus », dit Thomas Keyes, qui conseille à cet égard de demander les certificats de décharge dès la signature de la promesse d’achat. « On recevra alors une lettre de chacun des paliers de gouvernement indiquant ce qu’on leur doit. On paiera les impôts demandés au moment de la vente et le lendemain, on recevra les certificats de décharge. C’est plus rapide ainsi parce que tout le travail de vérification est déjà fait », explique le comptable.

Dans le cas où un non-résident achète un appartement pour ses enfants qui vont étudier ici durant quelques années, Thomas Keyes suggère de le mettre au nom de ces derniers, qui eux, pourront obtenir un statut de résident et profiter, au moment de la revente, de l’exemption pour résidence principale. Ainsi, le gain en capital ne sera pas imposé. « Il y a un inconvénient toutefois, nuance le comptable, c’est l’enfant qui doit encaisser le profit. Si les parents acheteurs tiennent à recevoir cette plus value sur leur investissement, ils doivent garder la propriété à leur nom et payer les impôts. »

D’autre part, cette astuce est plus facile à appliquer si on paie l’appartement comptant. Si on l’hypothèque, la banque exigera alors que le nom des parents soit ajouté aux titres de la propriété et le recours à une contrelettre notariée sera nécessaire, précise Thomas Keyes.