Qui décide du notaire, l’acheteur ou le vendeur ?

Le notaire joue un rôle central dans le processus d'achat d’une propriété, mais son rôle demeure mal connu. En gros, il traite les aspects juridiques de la transaction : rédaction de contrats, réception de signature, conservation d’actes authentiques, etc.

De plus, l’obligation professionnelle d’impartialité fait du notaire le juriste de toutes les parties, contrairement à son collègue en droit, l’avocat, qui est le représentant désigné d’un client. C’est au notaire qu’est confiée la tâche de veiller aux intérêts de toutes les parties à un acte juridique, et ce, peu importe lequel de l’acheteur ou du vendeur paie ses honoraires professionnels.

Si l’avocat représente généralement les intérêts d’une seule des parties à un dialogue parfois litigieux, le notaire ne peut prendre parti ; on lui demande même d’intervenir s’il constate un déséquilibre à la défaveur de l’une des parties contractantes. L’obligation d’impartialité fait du notaire le juriste de confiance.

Faut-il prendre le notaire du promoteur ?

Qu’en est-il du notaire imposé par le vendeur? En matière de revente, la pratique courante veut que l’acquéreur ait le choix du notaire instrumentant, conformément aux dispositions de la loi. Dans le cas d’un développement de type condominium cependant, le promoteur-vendeur insiste souvent pour qu’un seul notaire instrumente toutes les transactions. Cette approche peut en gêner quelques-uns, néanmoins plusieurs motifs parfaitement raisonnables la justifient.

D’abord, il importe de souligner que l’exclusivité ne met pas en péril l’obligation d’impartialité décrite plus haut : aucun lien de subordination ne lie le vendeur au notaire. L’étroite collaboration entre le notaire et le promoteur permet de simplifier la mécanique administrative de la vente, mais le notaire s’expose à de graves sanctions de son ordre professionnel s’il favorise les intérêts d’une partie au détriment d’une autre.

Ce sont les exigences de l’efficacité administrative qui sont à l’origine de la pratique courante du seul et unique notaire par projet immobilier. Le notaire centralise toutes les opérations juridiques relatives au projet afin d’éviter le dédoublement de tâches qui serait l’inévitable conséquence d’une pluralité de notaires sur un même projet. Délais indus, risques d’erreurs et incohérences de rédaction seraient inévitables sans l’uniformité que confère l’exclusivité. On imagine sans peine quels imbroglios de chantier résulteraient si chaque acheteur avait le choix de son plombier pour installer la tuyauterie qui dessert son unité de logement; il en serait de même si chaque acheteur faisait intervenir le notaire de son choix.

Le syndicat de copropriété

De plus, le notaire est souvent le rédacteur de la déclaration de copropriété, document qui donne naissance à la copropriété, fixe ses règles de fonctionnement, et aménage les relations juridiques entre syndicat et copropriétaires. Le notaire chargé d’un projet de condominium jouit donc d’une longueur d’avance puisqu’il est en mesure de renseigner adéquatement le futur acquéreur sur tous les tenants et aboutissants des relations juridiques qui le liera à ses copropriétaires et au syndicat dont il détiendra des quotes-parts.

Quant au reste, le notaire accompagnera l’acquéreur jusqu’à l’accomplissement entier du transfert de propriété. Au-delà de la signature des documents de financement et de vente, le notaire sera à la disposition des copropriétaires pour les renseigner sur toute matière juridique relative aux propriétés acquises sous ses yeux bienveillants. Le notaire est donc investi d’une mission de vulgarisation, il doit s’assurer que tout contractant a la maîtrise des obligations qu’il souscrit.

Au final, le notaire est un intervenant de confiance qui partage les mêmes intérêts que les contractants, soit la réalisation à la satisfaction de tous du processus d’achat d’une unité d’habitation.

Voici une capsule vidéo publié par la Chambre des notaires du Québec.