Maisons usinées, maisons préfabriquées, systèmes constructifs industrialisés: tous des termes qui désignent la même réalité et pourtant la confusion règne dans la plupart des esprits. Il faut dire que les mythes et préjugés ont la vie dure dans le domaine de l’habitation usinée. Portrait d’un modèle de construction qui avance aussi vite que la technologie.

Qu’est-ce qu’une maison usinée ?

Les maisons usinées sont souvent confuses avec les maisons mobiles. Or, ces deux modèles d’habitation n’ont pas grand-chose en commun. « Les gens vont beaucoup associer maison usinée à roulotte, parce qu’il y a 50 ans c’était eux les premiers clients pour ce marché. Depuis ça a beaucoup évolué », explique Yves Côté, coordinateur de la Société québécoise des manufacturiers d’habitation (SQMH), qui regroupe la plupart des fabricants de maisons usinées de la province.

Il faut par ailleurs savoir que les maisons mobiles n’ont pas besoin de répondre au Code national du bâtiment, contrairement aux maisons usinées.

Un marché en expansion

Une chose est sûre, l’amélioration de la réputation des habitations usinées a contribué à leur essor. Simon-Pierre Fortier est architecte et directeur de projet chez STGM. Il constate également un intérêt accru pour ce modèle de construction. « D’une part, les entreprises d’habitations usinées se réinventent et entrent dans de nouveaux marché, dépassant l’unifamilial. D’autre part, les couts de la main d’oeuvre explosent sur les chantiers. La disponibilité des entrepreneurs généraux diminue », explique l’architecte. Ceci fait en sorte que la production en usine devient plus pratique, assurant ainsi une possibilité d’expansion.

Yves Côté, pour sa part, ne doute pas l’accroissement de la demande : « 90% des gens qui se magasinent une maison usinée finissent par en acheter une. À moins de vouloir absolument être dans un quartier X et qu’il n’y ait plus de terrains disponible », constate le coordonnateur de la SQMH. « Et encore là, on voit beaucoup de gens qui achètent des maisons pour les démolir et rebâtir à neuf ».

Même son de cloche chez Éco-habitation. « C’est un marché de plus en plus populaire. Même la Covid ne l’a pas freiné ! » affirme Paola Duchaine, responsable des communications de l’entreprise d’habitations vertes. Cela s’explique selon elle d’une part par le manque de logements adéquats disponibles, que les maisons usinées peuvent combler rapidement, par une pénurie de la main-d’œuvre mais aussi une image qui s’est améliorée. « Les gens aiment le coté clé en main. Et comme l’intérêt des particuliers a augmenté, plus de compagnies offrant ce service ont apparu dans les dernières années ».

Un rapport de la SCHL dévoile par ailleurs qu’en date de 2017, la mise en chantier des maisons unifamiliales a diminué de moitié, passant de 67% à 32%. « Ça va vers les hauteurs, les maisons usinées, les logements locatifs », confirme Yves Coté. D’ailleurs, même dans le monde de l’usiné, le commercial et les gros immeubles prennent de plus en plus de place. « Les fabricants élargissent le spectre de leur marché. Il y a même des secteurs où il est maintenant presque maintenant obligé daller vers l’usiné, par exemple pour une station service ».

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Avantages et inconvénients des maisons usinées

1. Considérations économiques

Simon-Pierre Fortier a récemment travaillé sur une série de maisons de ville pour immeuble à faible revenu dans la ville de Québec, ainsi qu’un immeuble de 24 logements. Un projet pilote novateur, dont le but était de tester le modèle. « On voulait notamment vérifier s’il y avait une économie de couts, et les conclusions sont assez positives. C’est du jamais vu dans la région »

Parlons-en, des couts. Une maison usinée coute-t-elle moins cher qu’une maison construite en chantier. Disons qu’il faut nuancer. « Nos gens n’aiment pas parler de plus ou moins cher. Ils diront plutôt qu’à même prix, la maison usinée sera meilleure », avance Yves Côté. C’est que, s’il y a une certaine économie au niveau de la construction, il faut aussi compter la dépense du transport de la maison, par exemple. « Par contre un des avantages économiques, c’est qu’avec la maison usinée il va y avoir beaucoup d’inclusions et pas de surprises », ajoute le coordonnateur de la SQMH. Ce dernier point n’est d’ailleurs pas à négliger. « Les acheteurs qui se tournent vers l’usiné ont souvent un budget très précis, qu’il ne veulent absolument pas dépasser », remarque Simon-Pierre Fortier.

2. Un meilleur contrôle de la qualité

Yces Coté est catégorique. « Pour moi, c’est clair que les maisons usinées sont de meilleure qualité au niveau construction que les maisons réalisées en chantier. D’une part, à cause du transport et de la manutention à prévoir, les structures sont construites pour être plus résistantes.

Dans un article publié par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) en mars 2018, on note que « l’utilisation d’équipement et de processus de fabrication précis peut améliorer l’étanchéité à l’air et le contrôle de la qualité dans son ensemble ». Cela s’explique tout simplement par les conditions de travail en usine, à l’abri des intempéries.

3. Rapidité des délais

Une maison usinée peut être assemblée rapidement, puisque tout est réalisé dans un environnement contrôlé. Il n’y a aucun ralentissement causé par les intempéries ou au niveau de la disponibilité des outils de travail. Au bout du compte, cela permet au propriétaire de prendre possession de sa maison neuve plus rapidement. « Il y a moins de surprises par rapport à la date de prise de possession. Une fois la maison sur le terrain ça prend quelques heures à brancher à l’aqueduc, etc. C’est très rapide », confirme Yves Côté.

4. Considérations écologiques

Attention, toutes les maisons usinées ne sont pas écologiques! Il faut veiller à appliquer les méthodes écologiques de construction à la méthode préfabriquée, explique Paola Duchaine de chez Éco-habitation. Or, l’usiné offre tout de même des avantages non négligeables pour quiconque souhaite diminuer son empreinte écologique. « Il est certain que construire à l’abri des intempéries permet de vraiment soigner les détails de mise en œuvre en matière de performance écologique, par exemple que niveau de l’étanchéité. Il y a aussi une moindre perte ou gaspillage des matériaux, tout est calculé », remarque-t-elle.

5. Quelques bémols à prendre en considération

« Trop beau pour être vrai? », pensez-vous. Évidemment, rien n’est parfait ou du moins, aucun modèle de construction ne répond aux besoins de tous.

« Les gens qui cherchent un produit très particulier, vraiment adapté à 100% à leurs besoins ne vont pas nécessairement être satisfaits avec l’offre de maison usinée », avance Simon-Pierre Fortier. « Il faut par exemple tenir compte des contraintes de transport. Si quelqu’un veut un salon avec 16 pieds de hauteur, ce ne sera pas possible ». L’autre option, relativement populaire d’ailleurs, est de réaliser un projet hybride (mi chantier, mi usine)

Par ailleurs, si une personne fait faire la fondation par une personne tierce, puis veut mettre la maison usinée par dessus, il risque de se buter à des embuches. « Jai vu ça souvent. Il vaut mieux prendre le contrat de mise en œuvre de la fondation à la compagnie qui réalise la construction de la maison, cela assure un meilleur résultat », recommande l’architecte et directeur de projet. Comme les maisons sont réalisées en usine, les calculs de la fondation doivent être précis afin que les deux concordent.

Finalement, une maison usinée ne signifie pas que l’acheteur devrait rester assis confortablement en attendant la prise de possession. « Le contrat traite des visites qui sont permises sur le chantier. Dans mon cas, je pouvais visiter presque en tout temps et disons que j'en ai bien profité», raconte Carl Sebastian, qui a acheté sa première maison usinée en 2016. Même son de cloche du côté de Doris Cloutier. « C’était important pour nous de nous tenir au courant du déroulement de la construction. On a même pu mettre la main à la pâte pour certaines étapes », se souvient la mère de famille, qui a acheté en 2014.

COMMENT RÉALISER UN PROJET DE MAISON USINÉE

À quoi ressemble un acheteur de maison usinée?

Évidemment, ça prend un terrain. Conséquemment, la clientèle est plus rurale qu’urbaine, nous apprend Yves Coté. On voit notamment beaucoup de gens se tourner vers ce modèle pour la construction d’un chalet.

Même pour ce qui est des habitations principales, les maisons usinées ont la cote en régions plus éloignées. « Dans notre cas, ça nous coutait vraiment moins cher de faire venir notre maison préfabriquée sur notre terrain de Lanaudière. Et en quelques mois, c’était réglé. », confirme Doris C. Quelques fabricants vont s’associer à des promoteurs immobiliers pour développer des quartiers mais ce n’est pas commun.

Même si les maisons usinées sont réalisées sur plan, en usine, le côté humain est tout de même très présent. Un sourire dans la voix, Yves Côté remarque que les femmes sont d’ailleurs particulièrement présentes. « La femme va faire partie de 80% du scénario, surtout en ce qui a trait au design. Le gars souvent veulent juste se loger rapidement ».

Étape par étape, un exemple concret

Vous voulez que l’on décortique le processus étape par étape? Monia Simard, des maisons usinées Côté, a fait l’exercice avec nous. Puis, nous nous sommes entretenus avec une de leurs clientes. Mais attention, si le processus peut être semblable ailleurs, chaque entreprise fonctionne évidemment à sa manière.

Étape 1 : Le terrain

Chez maisons usinées Coté, on demande au client d’avoir déjà trouvé son terrain, c’Est pratiquement une exigence. « Parfois ils nous voient en début de recherche sans terrain, mais avant d’avoir signé le contrat il faut avoir sécurisé son terrain », confirme Monia Simard. Pourquoi ? « Le terrain va changer la fabrication de la maison (voisinage, fenestration, vue à privilégier, quartier où les plein pied ne sont pas permis. On construit sur mesure par rapport au terrain ».

Étape 2 : Le contrat

Après discussion des besoins, une offre est faite au client. Le client accepte, on procède à la signature du contrat.

Étape 3. Rencontre avec une designer.

Elle va pousser le processus plus loin, réviser le plan en entier avec le client. Ce sera aussi le temps de finaliser les détails (électricité, plomberie, éclairage, matériaux et choix de couleurs). Entre la signature de contrat et cette rencontre, quelques semaines peuvent s’écouler.

Début de la construction

Quand le client termine avec la designer, il est doté d’un plan final à présenter pour obtenir un permis de construction. Une fois autorisé, on tombe en production. On doit compter entre 8 à 10 semaines pour la commande de matériaux et préparation. La fabrication de la maison elle-même va prendre environ une semaine. Pendant ce temps, le client va faire l’excavation et la fondation. Chez maison usinée Côté, le service n’est pas clé-en-main mais des références sont offertes.

Livraison et finitions

Une fois que le client est prêt, on planifie la livraison. Sur le chantier, on va prendre quelques jours pour finir des choses qui ne peuvent pas êtres faites en usine (échangeur d’air, descente d’escalier, revêtement extérieur etc.) Le client se chargera de son côté des finitions (tirer les joints, peinture, etc.).

Raymonde T. a passé par toutes ces étapes il y a quelques mois. « Honnêtement j’ai déjà eu une maison « traditionnelle » et j’ai pu comparer les deux. J’ai préféré l’expérience de l’usiné. Même mon père qui est menuisier est venu voir et il était très impressionné », raconte-t-elle. Elle suggère aux acheteurs de s’impliquer et de faire certaines choses eux-mêmes pour économiser un peu d’argent. « Peinturer, poser le plancher, c’est des choses faciles à réaliser et qui peuvent faire une différence ».

À noter : Les maisons usinées sont également couvertes par le Plan de garantie pour maisons neuves dans chacun des cas suivants :

le contrat de vente conclu avec le fabricant comprend l’installation complète de la maison (projet clé en main)
le contrat de vente et d’installation est conclu avec un entrepreneur général (projet clé en main)
si le contrat de vente est conclu avec le fabricant de la maison usinée et que le contrat d’installation est conclu avec un entrepreneur général, alors seule la partie installation qui fait l’objet du contrat avec l’entrepreneur général est couverte par le Plan de garantie.

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Crédit images: Maisons Usinées Côté