Vous magasinez votre première maison ou condo et vous devez emprunter des sous pour devenir propriétaire? Vous avez intérêt à bien comprendre dans quoi vous vous embarquez car ce sera probablement la plus importante transaction de votre vie. Cinq concepts à saisir avant de prendre rendez-vous avec votre institution financière.

1) La mise de fonds

La mise de fonds représente le montant d’argent que vous investissez de votre propre poche dans l’achat d’une propriété. Cela signifie que vous devez emprunter la balance par l’entremise d’un prêt hypothécaire… Une règle simple à garder en tête: plus la mise de fonds est grande, moins votre prêt hypothécaire sera élevé... et moins vous payerez d’intérêts à la banque en bout de ligne.

Votre mise de fonds détermine, jusqu’à un certain point, ce que vous pouvez acheter. C’est que les institutions financières ne peuvent pas accorder de prêt hypothécaire si la mise de fonds est inférieure à 20% de la valeur de la propriété convoitée.

Les premiers acheteurs, et tous les autres qui n’ont pu mettre assez d’argent de côté, peuvent toutefois obtenir une assurance prêt hypothécaire, par exemple auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Avec cette assurance, ils peuvent emprunter une somme pouvant atteindre 95% du prix d'achat d'une habitation.

Bien entendu, il faut alors payer une prime (entre 0,60% à 3,60%, selon le pourcentage de la mise de fonds), et une taxe de vente provinciale (de 9 %) sur cette prime.

Madame Prudente n’aurait pas à payer pour une assurance hypothécaire parce qu’elle a réussi à économiser 47 000$ avant de faire une offre pour un plain-pied de 235 000$ (c’est la valeur médiane d’une unifamiliale vendue au Québec durant le 2e trimestre de 2015).

2) Court ou long terme ?

Le terme représente la durée du contrat qui vous lie à votre institution financière et pour lequel vous avez accepté les différentes clauses (taux d’intérêt, type de prêt, pénalités, etc). À la fin du terme, vous devrez renouveler (voire renégocier) votre prêt hypothécaire en fonction de vos capacités et de vos attentes.

De façon générale, le terme s’étale de 6 mois à 5 ans, rarement jusqu’à 10 ans. Les premiers acheteurs optent souvent pour des termes plus longs à taux fixes parce qu’ils veulent éviter les mauvaises surprises. Le taux est peut-être un peu plus élevé, mais il ne va pas changer pour la durée du contrat… ce qui facilite la gestion du budget.

3) Taux fixe ou variable?

Un taux fixe signifie simplement que le taux d’intérêt prévu au contrat hypothécaire ne bougera pas durant la durée du terme. À l’inverse, un taux variable varie en fonction du taux directeur déterminé par la Banque du Canada. Ceux qui optent pour cette dernière option espèrent profiter d’une baisse des taux durant la durée de leur contrat...

Il est important de noter que la plupart des institutions financières offrent aujourd’hui des produits qui combinent les avantages du long terme et du court terme. Les modalités varient d’une institution à l’autre, mais le principe reste le même: ces produits protègent les clients contre une hausse des taux (comme un taux fixe), mais permettent de profiter d’une baisse éventuelle (comme un taux variable).

4) Amortissement de 10 ou 20 ans

L’amortissement est le temps qu’il faut compter pour rembourser la totalité du prêt hypothécaire. L’amortissement sur 25 ans est le plus courant, mais il est possible de choisir une période d’amortissement plus longue, jusqu’à 30 ans, si on contracte un prêt conventionnel, c’est-à-dire qui n’est pas assuré par la SCHL (donc comportant une mise de fonds de 20% ou plus de la valeur de la propriété).

L'important est de comprendre que plus la période d’amortissement est longue, moins vos remboursements périodiques sont élevés… mais plus vous payez d’intérêts au final.

Madame Prudente aurait ainsi à débourser quelque 890$ par mois (avec un taux fixe de 3%) pour rembourser son prêt hypothécaire sur 25 ans, alors que ses versements mensuels passeraient à 1814$ si elle choisissait de l’amortir sur 10 ans! En remboursant plus vite, Mme Prudente  économiserait plus de 49 000$.

Pourquoi? C’est que les remboursements sont composés de deux variables intimement liées: le capital (le montant emprunté) et les intérêts (le coût de l’emprunt, calculé sur le capital à rembourser).

La même logique s’applique aux remboursements accélérés puisqu’à chaque versement, vous remboursez une partie du capital emprunté...

5) 2%, 3% ou 4%

Présentement, les taux d’intérêt sont historiquement bas au Canada. Avec votre courtier hypothécaire, négociez quand même puisque vous avez tout avantage à obtenir le taux le plus bas possible. Une réduction de taux minime, ne serait-ce que de 0,25%, ferait épargner à madame Prudente de quoi s’acheter une auto après 25 ans !

Prenons le cas de Monsieur Frivole qui projette d’acquérir un condo montréalais de 349 000$ avec une mise de fonds de 5%. S’il obtient un taux de 2,44% sur son prêt, il paiera plus ou moins de 76 000$ d’intérêts sur 25 ans. Mais s’il réussit à obtenir 2,19% il économisera 13 000 $. Imaginez si les taux se mettent à tirer vers les haut. Alors, négociez !

Quand viendra le temps de passer à la banque, n’hésitez pas à vous renseigner sur la flexibilité des produits offerts, et pas seulement sur les taux en vigueur. L’objectif final est que vous soyez confortable avec les modalités du contrat hypothécaire que vous devrez honorer.

Pour plus d’information au sujet des hypothèques voyez cet autre article : https://www.guidehabitation.ca/blogue/le-pret-hypothecaire-sans-urticaire/