L’insonorisation des habitations en copropriété s’est nettement améliorée depuis 20 ans. N’empêche, le bruit constituerait le deuxième élément de mésentente entre les propriétaires. Guide de survie...

Jocelyne Miller, retraitée de l’enseignement, habite son premier condo depuis cinq ans. Comme elle demeurait auparavant dans une maison unifamiliale à la campagne, elle avait certaines appréhensions quant à la vie en copropriété et a pris le soin de poser de nombreuses questions avant d’acquérir son condo neuf. Pour elle, l’insonorisation était un élément clé dans sa décision d’achat.

Malgré certains bémols, Jocelyne Miller considère son nouveau chez soi comme adéquatement insonorisé. «La vie de condo n’est pas pour tout le monde. Tout dépend des attentes de chacun, mais j’adore cela! J’entends quelquefois marcher ma voisine d’en haut, sans plus. Et mes voisins m’ont mentionné m’entendre jouer du piano… mais ils adorent cela!»

L’expérience est beaucoup plus difficile pour Philippe-André Brière, travailleur autonome dans l’édition, qui a acquis son condo dans un triplex neuf. « On m’avait dit que l’insonorisation était excellente, mais les failles n’ont pas été décelées à l’inspection, dit-il. J’entends les conversations de ma voisine du dessus, je sursaute quand elle ouvre ou ferme ses portes d’armoires. Ce n’est pas qu’elle soit bruyante, mais nos horaires de vie sont à l’opposé et le plafond laisse tout passer », dit M. Brière.

Le nouveau propriétaire n’est pas seul dans cette situation. «Un problème de bruit affecte le quotidien, la valeur d’une maison. C’est le deuxième motif de mise en demeure. Cela peut même être considéré comme un vice caché», affirme Robert Ducharme, acousticien chez Accoustilab.

Histoire de bruit

La quête d’une meilleure performance acoustique s’est développée au début des années 80 et la réglementation est aujourd’hui plus sévère. Par exemple, le code du bâtiment a augmenté la cote ITS — indice de transmission du son (STC – Sound Transmission Class) à un minimum de 55 pour les condominiums. (Pour démystifier le jargon des normes de bruit, c'est par ici!)

Cela demeure théorique selon Bruno Nantel, architecte et rédacteur technique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).«Il existe un bel éventail de produits d’insonorisation, mais leur rendement peut varier selon leur combinaison et la qualité de la construction. Des failles sont possibles. Un exemple bien simple : deux prises électriques dos à dos créeront un véritable trou dans l’insonorisation», explique M. Nantel.

Évaluer le niveau de bruit d’un condo neuf

La meilleure stratégie à adopter pour éviter les mauvaises surprises est d’interroger les promoteurs sur la performance acoustique et la qualité de l’insonorisation. «L’argument “’c’est tout béton, vous n’entendrez rien”’, ça ne veut rien dire, prévient Robert Ducharme, et un prix élevé n’est pas non plus une garantie de qualité.»

Demandez plutôt à ce que l’on marche dans l’unité du dessus. Questionnez les voisins. Exigez de voir les plans d’isolation. Enfin, si vous êtes particulièrement intolérant au bruit, un test acoustique peut être réalisé avant l’achat. Le coût (environ 1 000 $) pourrait être négocié à la charge du promoteur suivant la conjoncture immobilière.

Gilles Malo, gestionnaire de copropriétés depuis 20 ans, en a vu de toutes les couleurs dans sa carrière. «Demandez à voir les devis, à identifier les membranes coupe-son sur les plans. Et choisissez bien votre inspecteur en ciblant une personne expérimentée et sensible à cet aspect.

Le problème avec l’insonorisation est que bien qu’il soit un élément central du bien-être, il exige des coûts qui ne se traduisent pas en valeurs quantifiables au moment d’investir, affirme Jean-Philippe Migneron, ingénieur et conseiller chez Acoustec. «Nos espérances sont de plus en plus élevées quant au confort, mais les futurs propriétaires hésitent à payer entre 10 % et 15 % de plus pour une acoustique supérieure.»

Insonorisation : et si on achète sur plans?

Évidemment, difficile d’évaluer la qualité des travaux lorsqu’ils n’ont pas encore été réalisés. «Il ne faut pas se faire vendre de la pub, mais de la performance», résume Jean-Philippe Migneron.

«Beaucoup de promoteurs vantent une insonorisation supérieure... mais supérieure, ça ne réfère à rien d’un point de vue légal. Il ne s’agit que d’un point de pourcentage plus haut que la norme gouvernementale.»

Selon Robert Ducharme, demander si un acousticien a été intégré au projet vous donnera un bon indice de l’importance qu’on accorde à ce critère. «Questionnez-vous aussi sur les phénomènes acoustiques identifiés par le promoteur, les sources de bruits potentiels de l’environnement et demandez à voir les devis acoustiques. Il n’y en a pas? Eh bien! Vous avez une partie de la réponse.»

Malgré ces mises en garde, on peut reconnaître certaines pratiques exemplaires en matière d’insonorisation à l’étape des plans. «Le premier élément à évaluer concerne la composition des murs», affirme l’architecte Bruno Nantel.

Un document produit par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) mentionne que les murs conçus pour atténuer la transmission des sons aériens doivent incorporer :

1. Deux épaisseurs ou plus de matériaux qui, sans être raccordés à un endroit quelconque par des matériaux massifs, assurent un degré d’étanchéité à l’air;

2. Les matériaux les plus lourds possible;

3. La cavité la plus profonde possible, comblée de matériau absorbant;

4. Une construction étanche à l’air, en particulier aux points de pénétration.

Selon Jean-Philippe Migneron, le problème est qu’il existe parfois une divergence entre les plans d’architecte et la réalisation elle-même. Son conseil? « Demandez que la performance acoustique soit inscrite sur l’acte de vente, cela lui donnera une valeur contractuelle s’il est nécessaire d’apporter des correctifs. Exigez un certificat de conformité acoustique. À l’égal d’une certification LEED ou Novoclimat. »

 

Les sources de bruit

La vente est scellée et vous entendez tout ce que fait votre voisin de gauche? Avant d’entreprendre des travaux correctifs (ou intenter un recours), il est important de déterminer les sources de bruits gênants.

Il existe quatre types de bruits dans un immeuble :

1. Les bruits aériens (musique, télévision, discussion, etc.);

2. Les bruits d’impact (souliers sur le parquet, chien qui court, chaise qu’on recule, etc.);

3. Les bruits solidiens(mobilier extérieur sur le balcon, ascenseur, etc.);

4. Les bruits de plomberie.

«Ajoutez une cloison, des matériaux ou des isolants, scellez le bas des portes… Il y a des solutions à chaque problème. L’important est d’agir au bon endroit», conseille Bruno Nantel.

Si les indices de transmission du son ne respectent pas les exigences minimales qu’impose le Code national du bâtiment (CNB) dans votre nouveau condo, vous avez des recours. «Les normes gouvernementales constituent une protection, indique Gilles Malo, et il est possible d’exiger des correctifs aux entrepreneurs fautifs.»

Cela dit, le Code national du bâtiment ne s’est intéressé jusqu’à présent qu’à l’ITS, qui concerne les bruits aériens. «Il y a des recommandations pour les autres types de bruits, par exemple de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, mais aucune réglementation», déplore Jean-Philippe Migneron.

En plus de couper les sons du voisinage, une bonne insonorisation empêchera les odeurs de cuisson des autres condos de pénétrer chez vous et réduira les courants d’air, affirme Robert Ducharme, avant d’ajouter que la qualité de vie demeure l’argument numéro un pour une bonne insonorisation.

Philippe-André Brière, lui, a déjà pensé à intenter un recours auprès du propriétaire, mais il a abandonné l’idée. «Il vit à l’extérieur du pays, et cela nous apparaît bien compliqué, se résigne-t-il. La voisine et moi avons plutôt le projet de financer des travaux d’insonorisation. C’est un budget qui n’était pas prévu, mais cela en vaut la peine, car je suis épuisé. Le bruit nuit à mon travail et à ma qualité de vie...»

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