Tout sur les programmes d'accès à la propriété
Tout sur les programmes d'accès à la propriété

Stéphane Gagné
Stéphane Gagné

Les villes ont besoin de revenus pour payer leurs employés et offrir des services à leurs citoyens. La principale façon pour elles de les obtenir et de les accroître est par le biais des impôts fonciers. Elles rivalisent donc d’imagination pour attirer de nouveaux résidents. Les moyens sont variés et parfois imaginatifs. Les gouvernements provinciaux et fédéraux offrent aussi des programmes d’accès à la propriété. Cela se fait toutefois dans une autre optique, soit celle de stimuler l’économie par le biais notamment de la construction résidentielle. Voici les principaux programmes d’accès à la propriété offerts.
Les aides gouvernementales sont de quatre types :

  • Incitatifs fiscaux (ex. : RAP, CELIAPP, crédit d’impôt);
  • Aide financière permettant de réduire le prix d’achat;
  • Remboursement d’une partie de la prime d’assurance SCHL;
  • Incitatif à l’achat d’une maison écoénergétique.

 

PROGRAMMES FÉDÉRAUX

Incitatif à l’achat d’une première propriété

Dans la cadre de Stratégie nationale sur le logement, le gouvernement fédéral offre un incitatif à l’achat d’une première propriété. Le programme offre un montant de 5 ou 10 % du prix d’achat de l’habitation pour la mise de fonds. Les maisons neuves, existantes, maisons usinées ou mobiles, neuves ou existantes sont admissibles. Cette augmentation de la mise de fonds permet aux nouveaux propriétaires de réduire les versements hypothécaires payables à chaque mois ou à chaque deux semaines. La plupart des types d’habitations sont admissibles et doivent comporter d’un à quatre logements. La propriété doit être localisée au Canada, être habitable à l’année, habitée par le propriétaire et ne pas être utilisée comme immeuble à placement. Il y a quelques critères à respecter pour être admissible à cette mesure. L’acheteur doit disposer de la mise de fonds requise qui correspond à 5 % du prix de vente de la maison (ou 10 % pour l’achat d’une maison neuve). Le revenu admissible des acheteurs ne doit pas dépasser 120 000 $ et l’emprunt total doit être limité à quatre fois le revenu admissible.
Pour bien comprendre cette mesure, prenons l’exemple d’une maison dont le prix de vente est de 400 000 $. Dans le cadre de ce programme, l’acheteur peut demander un montant de 40 000 $ (qui correspond à 10 % du prix de l’habitation) sous forme de prêt hypothécaire à la SCHL. De son côté, l’acheteur verse une mise de fonds de 5 % (soit 20 000 $). Grâce à cela, le montant de l’hypothèque assurée diminue à 340 000 $. Son coût financier mensuel sera donc réduit à 1 745 $, ce qui représente une économie de 228 $ par mois en comparaison avec une hypothèque d’une maison de 400 000 $ qui ne bénéficierait pas de cette mesure (en supposant que le taux d’intérêt est de 3,5 % et que l’amortissement s’étale sur 25 ans).
Au bout de 25 ans ou au moment de la vente de la maison, vous devrez toutefois rembourser en entier l’incitatif, sans paiement partiel. Si on revient avec l’exemple précédent où l’incitatif reçu est de 40 000 $ (soit 10 % du prix de vente), vous devrez rembourser 10 % de la nouvelle valeur de la maison au moment de la vente ou après 25 ans. Si la maison vaut alors 500 000 $, le remboursement sera de 50 000 $. La même méthode de calcul s’applique dans le cas d’un incitatif de 5 %.

Régime d’accès à la propriété (RAP)

Ce régime RAP fonctionne ainsi : il permet à chaque contribuable de retirer jusqu’à 35 000 $ de leur régime d’épargne-retraite (REER) dans le but d’acquérir une première propriété ou en construire une nouvelle. L’argent servira à la mise de fonds. Contrairement à un retrait d’un REER, le retrait RAP n’est pas ajouté au revenu de la personne. Le bénéficiaire a toutefois une obligation de remboursement et il doit commencer à le faire dans la deuxième année suivant le retrait de ses REER. Il dispose de 15 ans pour réinjecter tous les fonds retirés dans son REER. Et cela sans intérêt. Ce programme est aussi ouvert aux autoconstructeurs sous certaines conditions.
Les conditions d’admissibilité au régime sont les suivantes :

  • Être résident canadien au moment du retrait de votre REER;
  • La résidence à acquérir doit être localisée au Canada;
  • La maison doit être votre lieu de résidence principale;
  • La personne participant au régime doit être acheteur d’une première habitation (il y a toutefois quelques exceptions, ex. : personne handicapée).

Un couple qui acquiert une maison ensemble peut aussi bénéficier de cette mesure. Cela signifie qu’ils pourront retirer 35 000 $ dans chacun de leur REER, ce qui leur fera une aide à la mise de fonds de 70 000 $.
Les couples séparés ou divorcés sont autorisés à participer au régime afin de leur permettre de demeurer propriétaires. À cette fin, ils ne sont pas tenus d’être premiers acheteurs.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Depuis le 1er avril 2023, le gouvernement fédéral permet d’utiliser une partie de vos fonds engrangés dans votre CELI pour faire l’achat d’une première propriété. Lors d’une première participation au CELIAPP, vous pourrez y mettre un maximum de 8 000 $. Le plafond à vie est de 40 000 $. Il est possible aussi de transférer un montant de vos REER vers le CELIAPP. Ce montant ne doit pas dépasser vos droits de participation au CELIAPP pour l’année. Pour ouvrir un CELIAPP, il faut respecter quatre conditions :
- Être âgé(e) d’au moins 18 ans;
- Ne pas être âgé(e) de plus 71 ans au 31 décembre de l’année en cours;
- Être résident(e) canadien;
- Être acheteur-euse d’une première propriété.
Les entités autorisées à ouvrir un CELIAPP (ou les émetteurs) sont soit les caisses populaires, les banques, les sociétés de fiducie ou les compagnies d’assurances. L’émetteur vous demandera certaines informations (ex. : no d’assurance sociale) et vous renseignera sur les trois types de CELIAPP disponibles (dépositaire, en fiducie ou assuré).

Programme SCHL Maison écolo

Si vous achetez une maison selon les normes écologiques de construction admissibles au programme (ou si vous la faites construire), la SCHL vous offrira un rabais de 15 à 25 % de la prime d’assurance. Le remboursement de la prime d’assurance est de 15 % à l’achat d’une habitation homologuée Novoclimat, Energy Star, LEED Canada pour les habitations et Built Green. Si l’habitation a été construite selon la norme R-2000, le remboursement de la prime est alors de 25 %. Les maisons écoénergétiques non construites selon les normes de construction mentionnées ci-haut peuvent aussi être admissibles, mais elles doivent être évaluées, au préalable, par un conseiller en énergie agréé de Ressources naturelles Canada et obtenir une cote d’efficacité énergétique Energuide.
Les habitations ayant une consommation annuelle inférieure d’au moins 15 % à celle d’une maison neuve type ont droit à un remboursement de 15 %.
Les habitations ayant une consommation annuelle inférieure d’au moins 40 % à celle d’une maison neuve type ont droit à un remboursement de 25 %.
Un logement acheté en copropriété bénéficie automatiquement d’un remboursement de 15 % de la prime d’assurance si le bâtiment dans lequel se trouve le logement respecte la norme LEED Canada pour les nouvelles constructions (certifié, argent, or et platine) ou BUILT GREENMC High Density (or et platine). Si votre immeuble est conçu pour atteindre une efficacité énergétique supérieure de 20 % à celle exigée par le Code de bâtiment de la province, vous pourriez être admissibles à un remboursement de 15 % de votre prime d’assurance. Si votre immeuble est conçu pour atteindre une efficacité énergétique supérieure de 40 % aux exigences du Code de bâtiment de la province, vous pourriez être admissibles à un remboursement de 25 % de votre prime d’assurance.
Montant pour l’achat d’une habitation
À la ligne 31270 de la déclaration d’impôt fédéral, vous pouvez demander un montant de 5000 $ s’il s’agit de votre première résidence en tant que propriétaire. Le crédit doit être demandé l’année durant laquelle a été effectué l’achat. Les personnes handicapées sont admissibles au crédit même s’il ne s’agit pas de leur première habitation. L’Agence du revenu du Canada (ARC) considère une première résidence si vous n’avez pas habité au cours de l’année de l’acquisition ou des 4 années précédentes, dans une autre habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait étiez propriétaires. La plupart des habitations sont admissibles : maisons unifamiliales; maisons jumelées; maisons en rangées, maisons mobiles; logements en copropriété et appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble. Enfin, une part dans une coopérative d’habitation (part comme propriétaire) est aussi admissible.

 

PROGRAMMES QUÉBÉCOIS

Programme Novoclimat

Transition énergétique Québec (TEQ) offre une aide financière de 2000 $ pour tout propriétaire d’une première maison homologuée Novoclimat. S’il s’agit d’un ménage qui accède à la propriété pour la première fois, une aide additionnelle de 2 000 $ est accordée. Ce qui porte l’aide totale à 4 000 $. Si une thermopompe admissible est installée, le propriétaire recevra une aide financière supplémentaire. Comme autre avantage, la SCHL offre une remise de 15 % sur la prime d’assurance à l’achat d’une maison Novoclimat (que la personne soit premier propriétaire ou non). Enfin, des rabais sur les taux hypothécaires sont offerts par certaines institutions financières. Ces maisons écoénergétiques permettent des économies de 25 % sur les coûts de chauffage.
Les critères d’admissibilité à la mesure sont les suivants :

  • l’habitation doit être chauffée principalement par l’électricité ou la biomasse forestière résiduelle;
  • l’habitation doit être construite par un entrepreneur certifié Novoclimat;
  • l’habitation doit être située au Québec, sous le 51e parallèle.

Crédit d’impôt pour achat d’une habitation

Le gouvernement du Québec offre un crédit d’impôt d’un maximum de 1 400 $, à la ligne 396 de votre déclaration de revenus, pour l’achat d’une première habitation. Les habitations admissibles sont celles-ci :

  • Une maison individuelle, jumelée ou en rangée,
  • une maison usinée,
  • une maison mobile,
  • un appartement d'un immeuble en copropriété (condominium),
  • un appartement d'un immeuble à logements multiples à vocation résidentielle
  • une part du capital social d’une coopérative d’habitation qui vous donne le droit de posséder une habitation.

Vous devez avoir l’intention d’en faire votre lieu principal de résidence, vous devez résider au Québec au 31 décembre de l’année visée et il doit s’agir d’une première acquisition d’une propriété (pour cette dernière exigence, il y a une exception pour les personnes handicapées).

PROGRAMMES GÉRÉS PAR LES MUNICIPALITÉ

Certaines grandes villes du Québec (Montréal, Québec) ont des programmes d’accès à la propriété et d’autres villes de taille moindre. La liste présentée ici n’est pas exhaustive. Certains de ces programmes visent à attirer les familles. Ces programmes se présentent sous diverses formes :

  • Crédit d’achat;
  • Prêt sans intérêt;
  • Remise sur les droits de mutation immobilière;
  • Crédit de taxes foncières;
  • Incitatif à l’achat d’une maison écoénergétique.

Programmes gérés par la Ville de Montréal

Programme d’appui à l’acquisition résidentielle
Ce programme mis en place par l’administration Plante en 2018 s’adresse aux nouveaux propriétaires désirant faire l’acquisition d’une propriété neuve ou existante à Montréal. La Ville définit un nouveau propriétaire, une personne qui n’a pas été propriétaire d’une résidence au Québec au cours des cinq années précédant l’achat (à l’exception d’un chalet). Si la propriété comprend un espace de stationnement, la valeur de cet espace n’est pas considérée dans le montant maximal admissible. Dans le cadre de cette section du texte, nous nous concentrerons que sur les aides financières accordées pour l’acquisition d’une propriété neuve. Voici les aides financières pour cette catégorie :
- un seul acheteur, sans enfant : prix maximal d’achat 305 000 $, aide financière, 5 000 $;
- plusieurs acheteurs, sans enfant : prix maximal d’achat 380 000 $, aide financière, 5 000 $;
- un ou plusieurs acheteurs avec au moins un enfant de moins de 18 ans :
- propriété située dans l’arrondissement Ville-Marie (centre-ville) : prix maximal d’achat 610 000 $, aide : 15 000 $;
- propriété hors centre-ville : prix maximal d’achat 540 000 $, aide : 10 000 $.
Afin de faciliter l’achat d’habitations neuves répondant à des normes écologiques, la Ville majore le prix d’achat maximal de 2 500 $ lorsque le logement est certifié conforme au programme d’efficacité énergétique Novoclimat, ou de 5 000 $ lorsqu’il est conforme à la certification LEED.
Consultez le site Internet du programme pour connaître les aides financières disponibles pour les gens intéressés à acquérir une résidence existante. Bon à savoir : dans certaines situations, le remboursement des droits de mutation (taxe de bienvenue) à l’achat d’une propriété existante est possible.
Ce programme a pour objectif de contrer l’exode des résidents (dont beaucoup sont composés de jeunes familles) au profit de la banlieue. Selon l’Institut de la statistique du Québec, la métropole a enregistré, entre 2021 et 2022, une perte nette de 34 500 résidents au profit du reste de la province, ce qui représente 1,9 % de sa population.
Depuis la mise en place de ce programme en 2018, la valeur des propriétés a toutefois explosé à Montréal et sur l’île. Selon Centris, au 3e trimestre 2023, le prix médian d’une maison unifamiliale sur l’île de Montréal était de 740 000 $, de 450 000 $ pour les copropriétés et de 780 000 $ pour les plex de deux à cinq logements.

Accès condo
La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) propose le programme appelé Accès Condos. Avec un acompte de 1 000 $, ce programme vous avancera 10 % de la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une unité accréditée Accès Condo. Exemple : si vous achetez une unité accréditée de 200 000 $, avec une contribution minimale de 1 000 $, vous aurez alors droit à un crédit d’achat de 20 000 $ (10 %), ce qui ramène le montant de votre hypothèque à 179 000 $. Lors de la revente de votre copropriété, 5 ans plus tard (exemple), vous revendez votre résidence 240 000 $. Vous devrez toutefois rembourser à la SDHM ce 20 000 $ plus 10 % de la valeur ajoutée associée à la vente. Ainsi, comme la valeur ajoutée est de 40 000 $, le montant à rembourser sera donc de 4 000 $ + 20 000 $ avancé par Accès Condo, soit un total de 24 000 $. Avec un solde hypothécaire de 153 000 $ (basé sur un taux fictif de 3 %), votre équité sera de 63 000 $.
Accès Condo a aussi développé une formule exclusive qui a pour objectif de limiter les risques de spéculation immobilière. Selon cette formule, le crédit d’achat est haussé de 10 à 15 %, mais le montant de l’acompte demeure le même (1000 $). Lors de la revente, copropriétaire devra rembourser le crédit d’achat plus de 15 % de la valeur ajoutée obtenue lors de la transaction. Un premier projet utilisant cette formule a été réalisé dans le quartier Griffintown (projet H3C). Aucun projet futur n’est cependant prévu pour l’instant. La SDHM suggère de s’abonner à l’infolettre pour être informé des projets à venir.

 

Programmes offerts par les autres municipalités au Québec

Remboursement des droits de mutation immobilière
La loi provinciale rend obligatoire la perception des droits de mutation immobilière (aussi appelés taxe de bienvenue) par les municipalités. Ils sont imposés lors d’un changement de propriétaire sauf pour certaines exceptions prévues dans la loi. Ces exceptions peuvent s’appliquer aux premiers acheteurs d’une résidence.
Ainsi, les principaux cas d’exonération de ces droits sont ceux qui surviennent lorsqu’il y a un transfert d’une propriété entre parents, c’est-à-dire :
en ligne directe, ascendante ou descendante (fille, fils, mère, père, grand-mère, grand-père, petite-fille et petit-fils);
entre conjoints (c’est-à-dire entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe vivant maritalement depuis une certaine période, normalement 12 mois);
entre belle-mère ou beau-père et bru ou gendre;
entre belle-mère ou beau-père et belle-fille ou beau-fils

Programme Accès famille de Québec
Dans la ville de Québec, le programme Accès famille offre une aide financière aux familles admissibles sous forme de prêt sans intérêt ni versement équivalent à 5,5 % de la valeur de l’habitation admissible. Ce prêt (appelé crédit d’accession) doit être utilisé comme mise de fonds pour l’achat de la résidence. Si la maison est homologuée écoénergétique Novoclimat à la Ville, la famille obtiendra une remise directe sur l’hypothèque de 3,5 %. Ce montant sera versé en diminution du prêt hypothécaire. Le remboursement survient dans l’une des quatre situations suivantes : au moment de la vente de l’habitation; de sa location; du refinancement du prêt hypothécaire (s’il y a augmentation de la charge) ou à la fin de la période d’amortissement du premier prêt hypothécaire. Le propriétaire devra alors rembourser à la Ville un montant équivalent à 5,5 % de la valeur ajoutée obtenue sur la résidence. Dans le cas où la résidence est homologuée Novoclimat, le remboursement correspondra à 9 % de la valeur ajoutée.
Le programme vise les couples avec enfants et sans enfants et les familles monoparentales. Des critères d’admissibilité s’appliquent pour chacune des catégories. Ainsi, pour les couples sans enfants, la somme de l’âge des conjoints ne doit pas dépasser 70 ans, l’un des deux requérants ne doit pas avoir été propriétaire au cours des cinq dernières années, le revenu brut du ménage ne doit pas dépasser 150 000 $ et enfin, l’habitation admissible doit être utilisée comme résidence principale.
Pour les couples avec enfant, les critères sont les mêmes que les couples sans enfants en excluant le critère de la somme de l’âge des conjoints. S’ajoute toutefois un critère concernant le ou les enfants. Le couple doit avoir la garde du ou des enfants mineur(s) au moins 40 % du temps ou avoir un enfant à naître.
Pour les familles monoparentales, le revenu total brut maximal doit être de 150 000 $ et la cheffe de famille (ou le chef) doit utiliser l’habitation admissible comme résidence principale. Enfin, le critère concernant les enfants est le même que pour les couples avec enfants.
Des critères existent aussi pour les habitations admissibles au programme. Elles doivent être neuves et situées sur le territoire de la ville de Québec. Elles doivent aussi avoir un coût d’acquisition égal ou inférieur à 370 000 $, taxes et ristournes incluses. Elles doivent enfin être composées de deux chambres à coucher (d’une superficie minimale de 11 M2 et 9 M2) et disposer d’un minimum d’espace de rangement.

Gatineau : programme d’acquisition d’une propriété sur une partie du territoire de l’île de Hull (PAFAP)
Pour ce programme de subvention se terminant le 31 décembre 2023 (ou jusqu’à épuisement des fonds), la Ville de Gatineau offre une subvention aux premiers acheteurs ou aux familles dans des secteurs déterminés de Hull. Le montant s’élève à 5 000 $ pour un premier acquéreur ou 7 500 $ pour une famille. Des conditions s’appliquent cependant. Le premier acheteur d’un bâtiment ou d’un logement doit faire la preuve qu’il n’a pas été propriétaire d’un logement ou d’un bâtiment comportant au moins un logement au cours des cinq dernières années. Pour une famille, elle doit être composée d’au moins un enfant âgé de moins de 18 ans. Les bâtiments admissibles doivent comprendre un, deux ou trois logements. Les bâtiments de quatre logements et plus ne sont pas admissibles au programme.

Crédit de taxes — ville de Sainte-Hyacinthe
Il est possible d’obtenir un crédit de taxes pour une période de deux ans si vous avez acquis dans cette ville une résidence neuve et ce, que ce soit votre première propriété ou non. Le crédit est accordé à partir de la date de fin des travaux. L’un des principaux critères pour l’obtenir concerne les travaux de construction. Ils doivent avoir permis de hausser l’évaluation foncière d’au moins 50 000 $. Les unifamiliales, les duplex, triplex, habitations multilogement de 4 unités et plus et les condos sont admissibles. Un crédit supplémentaire est offert aux habitations certifiées LEED. Il varie selon le niveau de certification. Pour un bâtiment ayant obtenu l’homologation de premier niveau «certifié», le crédit de taxes est prolongé de 6 mois; pour le niveau Argent, la prolongation est de 12 mois; pour le niveau Or, 18 mois et pour le niveau Platine, 24 mois. Le secteur centre-ville de Saint-Hyacinthe est exclu de cette mesure puisqu’un crédit de taxes de 60 mois y est déjà offert.

Crédit de taxes foncières — ville de Nicolet
En mars 2022, la Ville de Nicolet a adopté un programme de crédit de taxes d’une durée de trois ans. Il vise à favoriser l’ajout d’habitation multilogements afin de contribuer à diminuer le manque criant de logements sur son territoire. En vertu de ce programme, la Ville accordera un crédit de taxes foncières de 100 % la première année, de 50 % la deuxième année et de 25 % la troisième année pour les constructions de deux logements et plus.

Crédit de taxes foncières — ville de Waterloo
Depuis septembre 2022, la Ville de Waterloo offre un crédit de taxes foncières pour de nouveaux bâtiments résidentiels construits dans un secteur précis du centre-ville, les nouveaux bâtiments destinés aux personnes âgées et les nouveaux bâtiments comprenant du logement abordable. Ce crédit est de 100 % la première année, 75 % la deuxième et 50 % la troisième.

Crédit de taxes foncières — ville d’Huntingdon
Dans le sud-ouest du Québec, la petite ville d’Huntingdon (2 673 habitants en 2021) offre un crédit de taxes foncières durant une période de quatre ans afin de favoriser la construction résidentielle. Cette ville a clairement pour objectif de freiner cet exode et d’attirer de nouveaux résidents. Le crédit est décroissant : il est de 100 % la première année, 75 % la deuxième, 50 % la troisième et 25 % la quatrième.

Crédit de taxes — ville de Thetford Mines
La municipalité offre un crédit de taxes pour les nouveaux propriétaires désirant s’établir sur le territoire. L’acquéreur (lui ou sa conjointe) ne doit pas avoir été propriétaire d’une habitation dans la ville au cours des cinq dernières années. Le crédit correspond à 100 % des taxes foncières au cours deux années suivant l’achat, assujetti à un maximum de 2 500 $ par année. Pour plus de renseignements, il faut téléphoner à la Division des taxes au 418 335-2981, poste 204.

Références

Pour en connaître davantage sur l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, c’est ici.
Sur le crédit d’impôt (Québec) pour l’achat d’une habitation, c’est ici.
Sur le Régime d’accession à la propriété (RAP), consultez la page Web suivante.
Sur le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), c’est ici
Pour tout savoir sur le montant fédéral pour l’achat d’une habitation, c’est ici.
Pour le programme Novoclimat, c’est ici.
Pour des informations sur le programme Maison écolo de la SCHL, c’est ici.
Pour le programme d’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal, c’est ici.
Pour le programme Accès Condos géré par la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM), c’est ici.
Sur le programme Accès famille de Québec, cliquez ici.
Pour plus de détails sur le programme de remboursement de taxes foncières de Gatineau, cliquez ici.
Pour le crédit de taxes offert par la Ville de Sainte-Hyacinthe, consultez le feuillet suivant.

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