Les coûts de construction ont grimpé de 9 % en un an au Québec, presque le triple de l'inflation, et le marché s'est complètement redessiné: le condo a pratiquement disparu des chantiers pendant que le locatif domine désormais 75 % des mises en chantier. Entre les régions qui explosent, comme Laval et le Saguenay, et Montréal qui peine à reprendre son erre d'aller, cinq experts du secteur dressent le portrait d'une industrie sous pression, mais pas sans avenir.
Les coûts, moteur de toutes les tendances
Tout part de là. Les coûts de construction résidentielle ont bondi d'environ 9 % au Québec par rapport à la même période en 2025, calcule Isabelle Demers, vice-présidente – Développement stratégique, affaires publiques et innovation à l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). « Nous sommes à environ 9 %, alors que l'inflation générale annoncée pour la même période, il y a un an, tournait autour de 3 % », précise-t-elle. La pression touche autant les matériaux et les hydrocarbures que les salaires, la valeur des terrains et les délais administratifs.
« Qui dit délai dit coût », résume l'économiste Francine Sabourin, directrice générale de l'Association de la construction du Québec (ACQ), pointe deux causes principales. D'abord, le prix des matériaux, qui grimpe sans jamais redescendre une fois la hausse encaissée — la pandémie l'a bien démontré. Ensuite, la surréglementation: les nouvelles normes énergétiques ajoutent à elles seules de 3 % à 7 % au prix d'un bâtiment, les normes incendie de 2 % à 5 %, et les normes sismiques de 1 % à 3 %. « L'accumulation de toutes ces exigences fait grimper les coûts de construction à des niveaux insoutenables », observe-t-elle.
Isabelle Melançon, présidente-directrice générale de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), chiffre l'impact concret pour un ménage. Pour un condo à 380 000 $, le surcoût lié à la réglementation représenterait environ 400 $ par mois. « Une personne qui paie actuellement 1 500 $ par mois pour se loger pourrait payer 1 100 $ si ce n'était de cette réglementation », illustre-t-elle. Aucun règlement pris isolément n'explique la facture, précise-t-elle, mais leur cumul devient explosif — un peu, dit-elle, comme un bol de bonbons au milieu de la table: chacun se dit qu'il n'en prendra qu'un, mais à force d'être nombreux à faire de même, il n'en reste plus.
Le grand basculement: locatif contre condo
Les chiffres racontent un vrai chambardement. Selon Francis Cortellino, économiste à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le Québec mettait en chantier environ 14 000 condos par année entre 2010 et 2014. La moyenne est tombée à 9 800 entre 2015 et 2018, puis à environ 2 500 en 2024 et 2025. Pour les six premiers mois de 2026, on compte 825 mises en chantier de condos, contre 1 170 à pareille date l'an dernier. Environ 1 500 condos seulement sont actuellement en prévente dans le Grand Montréal, et seulement le quart d'entre eux sont vendus sur plan — loin du seuil de 60 % à 70 % généralement requis pour obtenir le financement bancaire nécessaire au démarrage d'un projet.
Le locatif, à l'inverse, a pris toute la place. Isabelle Demers dénombre 21 726 mises en chantier dans le marché locatif, avec une prévision de hausse de 5 % pour 2026, contre 3 775 pour l'unifamilial et seulement 823 pour la copropriété — une chute de 30 % par rapport à la même période en 2025. Hélène Bégin, économiste à l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), situe la part du locatif traditionnel à environ 75 % des mises en chantier en 2025. Au total, elle prévoit environ 62 000 mises en chantier pour 2026, une hausse de 3,5 % à 4 %, bien au-dessus de la moyenne historique d'environ 50 000.
Francis Cortellino confirme le mouvement de fond: le locatif est passé d'une moyenne de 5 600 mises en chantier par année entre 2010 et 2014 à 12 200 entre 2015 et 2018, alors même que le condo s'effondrait. Résultat, 56 000 logements locatifs sont actuellement en construction au Québec — dont la fondation est coulée mais qui ne sont pas encore livrés —, comparativement à 13 000 en 2016. « C'est l'accumulation de toutes les mises en chantier des dernières années », note l'économiste, qui prévoit un essoufflement à moyen terme: la croissance démographique qui soutenait cette vague ralentit, et les taux d'inoccupation dans le neuf grimpent déjà à environ 6 % dans la région de Québec, 8 % à Montréal et 10 % à Gatineau. D'où la multiplication des offres de deux ou trois mois gratuits — et, de plus en plus, de baux de deux ans sans hausse de loyer, une stratégie pour limiter le roulement des locataires, dont le coût, rappelle M. Cortellino, n'est jamais nul: « il faut boucher les trous, peinturer ».
Toute cette vague de construction locative s'est appuyée sur une croissance démographique exceptionnelle, alimentée presque entièrement par l'immigration. Or le vent tourne. Hélène Bégin souligne que les effets des politiques migratoires plus restrictives se font déjà sentir: selon Statistique Canada, la population du Québec, notamment à Montréal, a légèrement reculé aux deux premiers trimestres de 2026, après des années de croissance rapide. « Un ralentissement, voire un recul de la croissance démographique aura un effet sur l'ensemble du marché de l'habitation », prévient-elle. Si le Québec accueille moins de résidents qu'il n'en perd, la demande pour les logements locatifs les plus chers — souvent les plus récents — pourrait s'en trouver fragilisée.
Des chantiers à géométrie variable selon les régions
L'activité ne se déploie pas uniformément sur le territoire. Isabelle Demers relève une progression d'environ 2 % des mises en chantier au premier semestre de 2026, mais avec de fortes disparités: le Saguenay, Sherbrooke et Gatineau affichent une forte croissance, en partie parce qu'ils avaient du rattrapage à faire, tandis que Québec et Trois-Rivières reculent après des années particulièrement actives. Le Grand Montréal, lui, progresse à peine par rapport aux besoins, avec des reculs marqués à Longueuil, à Laval et sur la Rive-Nord.
Isabelle Melançon dresse un portrait similaire, mais plus détaillé région par région. Laval, selon elle, compte parmi les endroits au Canada où l'on trouve le plus de grues en activité. Québec profite d'une politique du maire Bruno Marchand pour accélérer la sortie de terre de nouveaux logements, en s'appuyant activement sur les pouvoirs accrus du projet de loi 31. Le Saguenay vit sa propre explosion, alimentée par les investissements fédéraux liés au port. Montréal, en revanche, a longtemps souffert d'une perte d'intérêt des promoteurs — un système de redevances pour le logement social, unique en son genre dans la région, en a détourné plusieurs vers d'autres municipalités —, mais la nouvelle administration municipale envoie un signal d'ouverture que l'industrie attendait. Reste à voir ce qui remplacera le Règlement pour une métropole mixte. « On y parle en effet de plus de 580 jours pour obtenir un permis », rappelle Mme Melançon, qui cite aussi le cas de Lévis, où un moratoire bloque carrément toute nouvelle construction faute d'infrastructures d'eau suffisantes.
Construire plus haut, plus dense, plus petit
Pour faire fonctionner les chiffres d'un projet malgré la hausse des coûts, les promoteurs changent la recette. « On joue sur le nombre de pieds carrés pour réduire le coût de location ou d'achat », explique Isabelle Melançon, qui évoque aussi des choix plus draconiens, comme retirer une piscine d'un projet. La densification devient un outil incontournable: gagner en hauteur permet parfois de réduire les coûts pour l'ensemble d'un projet, même si l'équation varie d'un cas à l'autre — passer de 8 à 14 étages n'améliore pas toujours la rentabilité, mais un 15e étage peut parfois faire toute la différence.
Les données de la SCHL confirment ce virage vers la hauteur. Avant la pandémie, entre 2016 et 2019, 93,8 % des immeubles locatifs mis en chantier dans le Grand Montréal comptaient quatre étages ou moins, et seulement 2,2 % dépassaient dix étages. Entre 2025 et la mi-2026, cette proportion est tombée à 84,3 % pour les immeubles de quatre étages ou moins, tandis que les tours de plus de dix étages sont passées à 4,9 % — plus du double. « Avec la hausse des coûts de construction, faire fonctionner un projet mathématiquement exige plus de logements sur le même terrain », résume Francis Cortellino.
Ce qui s'en vient: un ministre, un code révisé et un possible retour des résidences pour aînés
Malgré la morosité ambiante, les acteurs interrogés voient certaines pistes de sortie de crise. Francine Sabourin réclame la création d'un poste de ministre de la Construction, capable d'avoir une vue d'ensemble d'un projet du début à la fin — un enjeu qu'elle souhaite voir débattu dans la campagne électorale de l'automne. Elle demande aussi la révision en profondeur du code du bâtiment, dont l'entrée en vigueur a déjà été reportée d'un an, ainsi qu'un guichet unique pour simplifier les démarches administratives des entrepreneurs, dont la paperasse — CNESST, CCQ, RBQ — coûterait à elle seule 157 millions de dollars par année à l'industrie. « J'ai la capacité de construire, mais je n'ai plus la capacité administrative », lui confiait un entrepreneur, une phrase qu'elle reprend volontiers pour résumer l'état d'esprit du secteur.
Du côté de la SCHL, Francis Cortellino entrevoit un segment en reprise: les résidences pour personnes âgées, largement délaissées depuis la pandémie. Depuis la fin de 2025, dit-il, construire une nouvelle résidence redevient plus intéressant que d'en acheter une existante à rénover, les taux d'inoccupation ayant beaucoup baissé depuis les années de confinement. La construction unifamiliale, elle, ne devrait pas connaître de rebond comparable: après avoir tourné autour de 20 000 unités par année entre 2002 et 2010, elle plafonne aujourd'hui entre 6 000 et 8 000, freinée par le manque de terrains, la densification réglementaire et l'évolution démographique — même les régions traditionnellement dominées par la maison unifamiliale, comme Joliette ou le Saguenay, construisent désormais davantage de logements locatifs.