Une habitation neuve est taxable, contrairement à une revente entre particuliers : la TPS (5 %) et la TVQ (9,975 %) s'appliquent toutes deux sur le prix avant taxes.
Trois programmes peuvent en rembourser une partie. Mais deux des trois ont été calibrés sur des prix du passé : sur les 94 projets neufs à prix publié que nous suivons au Québec, 12 % ont encore au moins une unité sous 300 000 $, le seuil au-delà duquel le remboursement de TVQ tombe à zéro — en date du 25 août 2026. Autant le dire tout de suite : le premier de ces trois programmes est aujourd'hui pour ainsi dire sans objet, le deuxième ne joue plus que dans une fraction des cas, et le troisième — de loin le plus généreux — est réservé aux premiers acheteurs.
Cette page explique la mécanique, puis la confronte à cet inventaire : où les seuils tiennent encore, et où ils ont décroché.
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Les trois remboursements
1. TVQ — habitation neuve (Revenu Québec): le programme dépassé
Rembourse 50 % de la TVQ, plafonné à 9 975 $. C'est la fenêtre la plus étroite des trois : le montant fond dès 200 000 $ et devient nul à 300 000 $. Ouvert à tous les acheteurs admissibles — le Québec ne distingue pas le premier acheteur.
C'est le programme que le marché a le plus largement dépassé : 12 % des projets ont encore une unité sous le seuil d'extinction, et 0 % une unité au plein montant de remboursement.
2. TPS — habitation neuve (programme standard, ARC): le programme partiellement dépassé
Rembourse 36 % de la TPS, plafonné à 6 300 $. Le plein montant tient jusqu'à 350 000 $, puis fond linéairement jusqu'à 450 000 $, où il devient nul. C'est la voie de l'acheteur qui n'est pas premier acheteur — celui-ci relève du programme C-4, plus avantageux, et les deux ne se cumulent pas.
Dans notre inventaire : 46 % des projets ont encore une unité sous le seuil d'extinction, et 21 % une unité donnant droit au plein montant de remboursement.
3. TPS — premier acheteur (loi C-4, fédéral): le nouveau programme, réservé à une partie des acheteurs
Rembourse la totalité de la TPS jusqu'à 1 000 000 $ — soit 50 000 $ au maximum — puis décroît jusqu'à devenir nul à 1 500 000 $. Il ne vise que les conventions d'achat conclues à compter du 20 mars 2025, pour une habitation achevée dans le délai prévu par la loi.
Dans notre inventaire, 96 % des projets publiés ont au moins une unité sous son plafond de plein remboursement.
La table des trois programmes
La TPS est de 5 % et la TVQ de 9,975 %. Trois programmes de remboursement s'y appliquent, chacun avec ses propres seuils :
| Programme | Taxe visée | Qui | Taux du remboursement | Maximum | Réduction linéaire | Nul à partir de |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Habitation neuve (Revenu Québec) | TVQ | Tous les acheteurs | 50 % de la TVQ | 9 975 $ | 200 000 $ → 300 000 $ | 300 000 $ |
| Habitation neuve — standard (ARC) | TPS | Acheteur non premier acheteur | 36 % de la TPS | 6 300 $ | 350 000 $ → 450 000 $ | 450 000 $ |
| Premier acheteur — loi C-4 (fédéral) | TPS | Premier acheteur, convention conclue à compter du 20 mars 2025 | 100 % de la TPS | 50 000 $ | 1 000 000 $ → 1 500 000 $ | 1 500 000 $ |
Les trois seuils ne s'alignent pas — 300 000 $ pour la TVQ, 450 000 $ pour la TPS standard, 1 500 000 $ pour le C-4 — et c'est ce désalignement qui détermine, à chaque prix, quels remboursements subsistent.
Remboursement réel dans le marché actuel
La question utile n'est plus « ai-je droit à un remboursement ? », mais « lequel me reste-t-il ? ». Le seuil de la TVQ, à 300 000 $, ne concerne plus qu'une frange du neuf ; c'est autour de 450 000 $, le seuil du remboursement fédéral standard, que se jouent les économies encore réellement atteignables. Le tableau ci-dessous donne les deux colonnes, secteur par secteur, recalculées depuis notre inventaire :
Sur les 94 projets neufs à vendre au Québec dont le prix est publié (en date du 25 août 2026, le prix d'entrée étant l'unité la moins chère du projet), 12 % offrent encore une unité sous 300 000 $ (remboursement de TVQ) et 46 % sous 450 000 $ (remboursement de TPS standard). Au-dessus, seul le remboursement pour premier acheteur (loi C-4) suit encore les prix — les remboursements standards ont été pensés pour un marché que le neuf a largement dépassé.
Où le neuf passe encore sous 300 000 $ : Griffintown (dès 250 000 $), HOMA (dès 262 900 $), Pincourt (dès 271 800 $), Saint-Laurent (dès 272 900 $), Saint-Léonard (dès 275 000 $), Mercier (Montréal) (dès 282 000 $), Saint-Félix-de-Valois (dès 284 000 $), Sainte-Marie (Ville-Marie) (dès 289 900 $), et 2 autres secteurs.
| Secteur | Prix d'entrée | Sous 300 000 $ remb. TVQ | Sous 450 000 $ remb. TPS |
|---|---|---|---|
| Longueuil | dès 394 351 $ | 0 % (0/9) | 33 % (3/9) |
| Mirabel | dès 353 700 $ | 0 % (0/5) | 40 % (2/5) |
| HOMA | dès 262 900 $ | 67 % (2/3) | 100 % (3/3) |
| Rosemont | dès 329 500 $ | 0 % (0/3) | 67 % (2/3) |
| Sainte-Marthe-sur-le-Lac | dès 465 229 $ | 0 % (0/3) | 0 % (0/3) |
| Centre-Ville | dès 401 900 $ | 0 % (0/3) | 67 % (2/3) |
| Saint-Philippe | dès 565 879 $ | 0 % (0/3) | 0 % (0/3) |
| L'Île-des-Soeurs | dès 456 621 $ | 0 % (0/3) | 0 % (0/3) |
Au-dessus de ces seuils, le seul allègement qui suit les prix actuels est le remboursement pour premier acheteur (loi C-4) : 100 % de la TPS jusqu'à 1 500 000 $. C'est lui, et non les remboursements standards, qui concerne la majorité du neuf québécois.
Voir les projets neufs à vendre au Québec →
Données GuideHabitation, calculées sur l'inventaire du moment — parmi les projets dont le prix est publié. Le « prix d'entrée » est l'unité la moins chère du projet.
Deux mises en garde de lecture. D'abord, le tableau et la liste des poches abordables ne classent pas la même chose : les secteurs nommés dans « Où le neuf passe encore sous 300 000 $ » sont les moins chers, rangés par prix d'entrée croissant, et il suffit d'une seule unité sous le seuil pour qu'un secteur y figure ; le tableau, lui, retient les secteurs les plus actifs — ceux où l'on compte le plus de projets. Un secteur peut donc dominer le tableau sans figurer parmi les poches abordables, et inversement. Ensuite, chaque pourcentage compte des projets ayant au moins une unité sous le seuil, pas des logements : un projet qui compte pour 1 peut n'offrir qu'un seul logement admissible.
Et Montréal ?
On s'attend à ce que la plus chère des villes soit celle où les seuils décrochent le plus. C'est l'inverse.
| Projets à prix publié | Prix d'entrée le plus bas | Sous 300 000 $ remb. TVQ | Sous 450 000 $ remb. TPS | Unité d'entrée studio ou 1 chambre | |
|---|---|---|---|---|---|
| Île de Montréal | 30 | dès 250 000 $ | 23 % (7/30) | 73 % (22/30) | 83 % (25/30) |
| Reste du Québec | 64 | dès 271 800 $ | 6 % (4/64) | 33 % (21/64) | 17 % (11/64) |
Un projet est compté « sous le seuil » dès qu'une de ses unités l'est. Données GuideHabitation, projets neufs à vendre dont le prix est publié.
L'île de Montréal est l'endroit du Québec où les remboursements survivent le mieux : près des trois quarts de ses projets gardent une unité sous 450 000 $, contre le tiers ailleurs. La raison n'est pas que Montréal serait abordable — son prix d'entrée le plus bas est du même ordre que celui du reste de la province. Elle est dans la dernière colonne : sur l'île, l'unité la moins chère d'un projet est un studio ou un une-chambre dans plus de huit cas sur dix ; ailleurs, dans moins de deux sur dix. On y construit petit, et c'est la petite unité qui passe encore sous le seuil.
Autrement dit, ces remboursements ne récompensent plus une région abordable : ils récompensent une petite superficie. Un couple qui cherche trois chambres pour sa famille les perd à peu près partout ; une personne seule qui achète un studio y a encore droit en pleine ville.
Et même là, la TVQ ne suit pas : sur l'île comme ailleurs, la grande majorité des projets sont au-dessus de son seuil.
Des habitations sous 200 000 $, vraiment ?
Le remboursement de TVQ n'atteint son plein montant — 9 975 $ — que sous 200 000 $. La question mérite d'être posée franchement : reste-t-il du neuf à ce prix au Québec ?
Aucun. Sur les 94 projets neufs à prix publié que nous suivons, pas un seul n'affiche d'unité sous 200 000 $. Le prix d'entrée le plus bas de tout l'inventaire est de 250 000 $ — bien au-delà du point où le plein remboursement avait déjà commencé à fondre.
Ce plafond de 9 975 $ n'est donc pas difficile à atteindre : il est inatteignable. Il décrit un marché du neuf qui n'existe plus. Et comme le remboursement décroît ensuite jusqu'à zéro à 300 000 $, ce que touchent réellement les rares acheteurs encore admissibles est une fraction de ce montant, pas le montant lui-même.
La particularité québécoise
Le remboursement pour premier acheteur est le seul des trois qui suive encore les prix d'aujourd'hui. Mais il est fédéral, et le Québec n'a rien mis en face du côté de la TVQ.
Concrètement : un premier acheteur qui paie plus de 300 000 $ pour son condo neuf récupère la totalité de sa TPS et paie la totalité de sa TVQ.
Le détail qui pique : la TVQ (9,975 %) est la plus lourde des deux taxes, devant la TPS (5 %). Le programme qui a suivi le marché porte donc sur la plus petite des deux ; celui qui porte sur la plus grosse s'arrête à 300 000 $. Pour l'acheteur québécois, c'est exactement le mauvais côté du désalignement.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Le prix affiché est-il avant taxes ou taxes incluses, et comment le remboursement y est-il traité ? Deux projets annoncés au même prix peuvent différer de dizaines de milliers de dollars une fois cette question réglée. Beaucoup de constructeurs appliquent le remboursement directement dans le prix et le réclament à votre place — c'est légitime et courant, mais cela doit être écrit au contrat, pas promis en visite.
Un prix « raisonnable » n'ouvre pas forcément un remboursement. Les deux programmes standards s'éteignent à des seuils différents : un logement situé entre 300 000 $ et 450 000 $ conserve un remboursement fédéral sans plus rien recevoir du Québec.
Si vous êtes premier acheteur, la vraie question est la date de votre convention d'achat — le C-4 ne vise que celles conclues à compter du 20 mars 2025. C'est devenu le principal levier fiscal de l'achat neuf au Québec.
Qui est un « premier acheteur » ?
Le terme est plus restrictif qu'il n'y paraît, car il englobe votre conjoint. Selon l'ARC, il faut :
- avoir au moins 18 ans ;
- être citoyen canadien ou résident permanent ;
- ne pas avoir habité, comme résidence principale, une habitation dont vous — ou votre conjoint ou conjoint de fait — étiez propriétaire, au Canada ou ailleurs, durant l'année civile en cours ou les quatre années précédentes ;
- ne pas avoir déjà réclamé ce remboursement (une seule fois dans une vie).
La propriété passée d'un conjoint, y compris à l'étranger, peut donc suffire à disqualifier.
Conditions, délais et formulaires
Pour les deux remboursements standards (TPS et TVQ), les acheteurs doivent être des particuliers ; le bien doit être un logement unique ou un condo ; l'habitation et le terrain doivent être achetés ensemble, du même constructeur, en un seul contrat ; et servir de résidence principale (la vôtre ou celle d'un proche), non de locatif.
La demande doit être déposée dans les deux ans suivant la fin du mois où les taxes sont réputées payées. Au Québec, la demande passe par la publication IN-205 de Revenu Québec (qui administre aussi la TPS ici) ; ailleurs au Canada, par les formulaires GST190 (achat auprès d'un constructeur) ou GST191 (autoconstruction) de l'ARC.
Références
Chaque affirmation s'appuie sur une source primaire gouvernementale. Les taux, plafonds, seuils et dates affichés dans cette page proviennent tous d'une source unique tenue à jour côté système — aucun n'est recopié à la main dans le texte.
TVQ et remboursement de TVQ pour habitation neuve (conditions, délai de 2 ans, formulaire IN-205) — Revenu Québec :
- Remboursement pour habitation neuve ou rénovée : https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/taxes/remboursement-de-taxes/proprietaires-dune-habitation-neuve-ou-ayant-fait-lobjet-de-renovations-majeures/
- Publication IN-205 : https://www.revenuquebec.ca/fr/services-en-ligne/formulaires-et-publications/details-courant/in-205/
- Remboursement de la TPS pour l'achat d'une première habitation : https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/taxes/remboursement-de-taxes/remboursement-tpstvq-pour-habitation-neuve-ou-renovee/remboursement-de-la-tps-pour-lachat-dune-premiere-habitation/
TPS et remboursement de TPS pour habitation neuve (formulaires GST190/GST191) — Agence du revenu du Canada :
- Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves (RC4028) : https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/rc4028/gst-hst-new-housing-rebate.html
Remboursement de TPS pour premier acheteur (loi C-4) — ARC et ministère des Finances du Canada :
- ARC, remboursement pour premiers acheteurs : https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-rebates/first-time-home-buyers-gst-hst-rebate.html
- ARC, « qui peut demander » : https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-rebates/first-time-home-buyers-gst-hst-rebate/who-can-apply.html
- ARC, Nouvelles sur la TPS/TVH n° 122 : https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/news122/news122-excise-gst-hst-news-no-122.html
- Finances Canada, sanction royale : https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2026/03/legislation-to-make-life-more-affordable-receives-royal-assent.html
Données de marché — GuideHabitation, projets neufs à vendre au Québec dont le prix d'entrée est publié ; recalculées en continu, chaque valeur portant sa date.
Foire aux questions
Pourquoi si peu de projets neufs donnent-ils encore droit au remboursement de TVQ ?
Parce que le seuil n'a pas bougé au rythme des prix. Il s'éteint à 300 000 $, et 12 % seulement des projets neufs à prix publié au Québec ont encore une unité sous cette barre.
Le Québec offre-t-il un remboursement de TVQ pour premier acheteur ?
Non. Le seul remboursement de TVQ est le programme standard, nul dès 300 000 $. Au-dessus, la TVQ est payable en entier par tout le monde, premiers acheteurs compris.
Les seuils de la TPS et de la TVQ sont-ils les mêmes ?
Non, et c'est l'erreur la plus fréquente. Le remboursement de TVQ s'éteint à 300 000 $, celui de TPS standard à 450 000 $. Un logement situé entre les deux conserve un remboursement fédéral sans plus rien recevoir du Québec.
Ai-je droit à un remboursement si mon condo neuf dépasse 450 000 $ ?
Pas aux programmes standards, qui sont alors tous deux éteints. Mais s'il s'agit de votre première propriété et que votre convention a été conclue à compter du 20 mars 2025, le C-4 vous rembourse la totalité de la TPS jusqu'à 1 000 000 $.
Puis-je cumuler le remboursement standard de TPS et celui pour premier acheteur ?
Non, les deux ne se cumulent pas. Le programme pour premier acheteur étant nettement plus généreux, c'est lui qui s'applique lorsque vous y avez droit.
Où trouve-t-on encore du neuf sous le seuil de la TVQ ?
Dans les secteurs listés plus haut, recalculés à partir de notre inventaire du moment. Attention à la lecture : ces secteurs sont ceux dont l'unité la moins chère passe sous la barre — pas ceux où l'ensemble des logements y passe.
Ces chiffres datent de quand ?
Du 25 août 2026. Ils sont recalculés à partir des projets neufs à vendre publiés sur GuideHabitation dont le prix est connu, et se mettent à jour d'eux-mêmes.
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Les montants et calculs de cette page sont fournis à titre d'estimation et ne constituent pas un avis fiscal, juridique ou hypothécaire. Les programmes comportent des conditions détaillées non couvertes ici, et les règles évoluent. Validez toujours votre situation auprès de Revenu Québec, de l'Agence du revenu du Canada et de votre notaire avant de conclure une transaction.