Au Québec, une seule garantie est obligatoire pour une habitation neuve: le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par Garantie de construction résidentielle (GCR). Il couvre les maisons et les petits immeubles. Il ne couvre pas les tours de condos de plus de quatre unités superposées: pour celles-là, la protection contre les défauts dépend du plan que le promoteur a choisi de souscrire, ou de son absence. Votre acompte, lui, doit être protégé dans tous les cas.
Sur les 99 projets à vendre publiés sur Guide Habitation au 8 octobre 2026, 35 indiquent un plan de garantie sur leur fiche: 25 la GCR, 4 le plan ACQ Résidentiel et 5 celui des Maîtres Bâtisseurs. Les 64 autres n'en indiquent aucun.
Un champ vide ne veut pas dire que le projet n'est pas garanti. Ça veut dire que le promoteur ne nous l'a pas indiqué. C'est donc la première question à lui poser, et sa réponse doit se retrouver écrite dans votre contrat préliminaire.
Qui est couvert par le plan obligatoire?
Le plan vise trois familles d'habitations: les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée; les duplex, triplex, quadruplex et quintuplex qui ne sont pas détenus en copropriété divise; et les copropriétés d'au plus quatre unités privatives superposées. Il est obligatoire depuis 1999, et GCR l'administre depuis le 1er janvier 2015. Pour qu'il s'applique, l'entrepreneur doit détenir une licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et être accrédité auprès de GCR.
Parmi nos projets à vendre, 17 des 50 projets de maisons et 8 des 49 projets de condos déclarent la GCR.
Le critère, c'est l'empilement des unités, pas la taille du projet. Une rangée de quarante maisons de ville peut être couverte unité par unité; une tour où plus de quatre condos se superposent ne l'est pas. Avant de comparer deux projets sur le prix, regardez de quel côté de cette ligne chacun se trouve.
Ce que le plan protège, et pendant combien de temps
Selon le guide du plan publié par la RBQ, vos acomptes sont protégés jusqu'à 50 000 $. Pour le parachèvement et la réparation des vices et malfaçons d'une maison ou d'un condo, le plafond est de 300 000 $, toutes réclamations confondues: on ne peut pas réclamer 300 000 $ pour le parachèvement, puis 300 000 $ de plus pour autre chose.
| Ce qui est couvert | Jusqu'à quand |
|---|---|
| Vices et malfaçons apparents | à dénoncer par écrit à la réception, ou dans les trois jours si vous n'avez pas encore emménagé |
| Malfaçons non apparentes | découvertes dans l'année suivant la réception |
| Vices cachés | découverts dans les trois ans suivant la réception |
| Vices de conception, de construction ou de réalisation, et vices de sol | découverts dans les cinq ans suivant la fin des travaux |
| Relogement, déménagement, entreposage | demande écrite à l'entrepreneur dans les six mois suivant la réception |
Le délai qui piège, c'est celui des malfaçons non apparentes: un an, pas trois. Et découvrir un problème ne suffit pas, il faut le dénoncer par écrit dans un délai raisonnable, que la plupart des arbitres et des tribunaux situent sous six mois. Une fissure qui apparaît au premier hiver, on l'écrit tout de suite à l'entrepreneur; attendre de voir si elle grandit, c'est risquer d'arriver trop tard.
En copropriété, retenez une date de plus: la protection de cinq ans contre les vices de conception et de construction part de la fin des travaux des parties communes, pas de la remise de vos clés. Si vous achetez un an après la fin de ces travaux, il ne vous en reste que quatre.
Les inspections du plan se resserrent
Le plan d'inspection 2025-2029 de GCR fait passer le minimum d'une à trois inspections par logement d'ici 2029, dont une obligatoire avant la fermeture des murs, le dernier moment où l'électricité, la plomberie et l'isolation sont encore visibles. Le nombre d'inspections dépend toujours de la cote de l'entrepreneur: un entrepreneur mal coté est inspecté plus souvent.
C'est un vrai progrès, mais l'Association de la construction du Québec le dit elle-même: ce système ne garantit pas à l'acheteur que sa propre maison a été inspectée. L'inspection qui protège votre unité, c'est l'inspection préréception: c'est là que vous dénoncez par écrit ce qui est apparent, et elle vaut mieux faite avec quelqu'un qui travaille pour vous.
Les tours de condos: hors du plan, mais bientôt sous surveillance
Une copropriété de plus de quatre unités superposées n'entre pas dans le plan obligatoire. Certains promoteurs souscrivent alors un plan optionnel; d'autres n'en souscrivent aucun. Deux plans optionnels reviennent sur nos fiches, et ils ne couvrent ni la même chose ni pendant la même durée.
| Selon le site du plan | ACQ Résidentiel, « Qualité Condo » | GHMB (Maîtres Bâtisseurs) |
|---|---|---|
| Acomptes | 100 % des acomptes établis au contrat de garantie | protégés « selon le contrat en vigueur » |
| Parachèvement et défauts apparents | réclamés au plus tard six mois après la prise de possession | couverts |
| Vices cachés | trois ans après la prise de possession | un an après la réception |
| Vices de conception ou de construction | cinq ans après la prise de possession | cinq ans après la prise de possession |
Le plan GHMB est réservé aux tours de plus de quatre unités superposées et aux entrepreneurs qu'il accrédite. Celui de l'ACQ Résidentiel couvre aussi les parties communes et suit le condo à la revente.
Un an ou trois ans pour un vice caché, ce n'est pas un détail. Demandez le contrat de garantie lui-même, pas seulement le nom du plan: c'est lui qui fait foi.
Ça bouge pourtant. La Loi visant principalement à accroître la qualité de la construction et la sécurité du public, adoptée en novembre 2024, a mené à un projet de règlement publié à la Gazette officielle le 13 mai 2026. Il vise justement les habitations neuves qui échappent au plan de garantie: le donneur d'ouvrage devra confier à un ingénieur, un architecte ou un technologue professionnel un plan de surveillance, l'inspection des travaux aux étapes clés et une attestation de conformité. Quand nous avons vérifié, le 4 octobre 2026, aucune date d'entrée en vigueur n'était annoncée.
Une attestation de conformité n'est pas une garantie. Dans ce que la RBQ en a publié, le projet de règlement porte sur la qualité du chantier, pas sur vos acomptes. Pour vos acomptes, dans une tour, c'est la section suivante qui compte.
Ce que les nouvelles règles de la copropriété changent pour vous
Le Code civil exige que tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur pour un condo neuf soit protégé entièrement, par un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt en fidéicommis (art. 1791.1). Le règlement issu de la loi 16, en vigueur depuis le 14 août 2025, en a précisé les modalités et ajouté des règles qui touchent directement l'acheteur.
Si votre acompte passe par le fidéicommis, seuls quatre ordres professionnels peuvent le détenir: le Barreau, la Chambre des notaires, l'Ordre des administrateurs agréés et l'Ordre des comptables professionnels agréés. C'est vous, et seulement vous, qui le transmettez au professionnel: le promoteur n'a pas le droit de le faire à votre place.
Le promoteur doit vous rembourser vos acomptes si le condo n'est pas livré à la date convenue dans le contrat préliminaire. Si le contrat donne une période, comme « l'automne », la date retenue est le dernier jour de cette période. Pour changer la date, il faut modifier le contrat et le faire signer à nouveau par les deux parties.
Tant que l'immeuble est en construction et que la première étude du fonds de prévoyance n'existe pas, les sommes versées à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble. Le promoteur remet ensuite au syndicat le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance dans les 30 jours suivant l'assemblée de transition.
Dans une tour hors du plan de garantie, demandez par lequel de ces quatre moyens votre acompte est protégé, et jusqu'à quel montant. Si c'est le fidéicommis et qu'on vous propose de « s'en occuper » pour vous, la réponse est non. Et comme l'étude du fonds de prévoyance sert à fixer une partie des frais de condo, demandez quand la première sera produite: les frais annoncés à la signature ne la reflètent pas encore.
Ce que le Code civil vous garantit, avec ou sans plan
Un plan de garantie s'ajoute à la loi, il ne la remplace pas. Quand un entrepreneur ou un promoteur vous vend une habitation neuve, le Code civil lui applique les garanties du contrat d'entreprise (art. 1794 et 2124). Concrètement:
- Les malfaçons existantes à la réception, ou découvertes dans l'année qui suit, engagent pendant un an l'entrepreneur et les professionnels qui ont dirigé ou surveillé les travaux (art. 2120).
- La perte de l'ouvrage dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, due à un vice de conception, de construction, de réalisation ou de sol, engage solidairement l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur, le technologue et le sous-entrepreneur concernés (art. 2118).
- Les vices cachés: le vendeur garantit que le bien en est exempt au moment de la vente (art. 1726).
- À la réception, vous pouvez retenir sur le prix une somme suffisante pour les vices et malfaçons apparents que vous avez signalés, jusqu'à leur correction (art. 2111).
- Avant même la construction, le contrat préliminaire doit vous laisser dix jours pour vous dédire (art. 1785), et l'achat d'un condo vient avec une note d'information (art. 1787).
Une règle traverse tout cela: un vice se dénonce par écrit, dans un délai raisonnable après sa découverte (art. 1739). C'est la même discipline que celle du plan de garantie, et c'est elle qui se perd le plus souvent.
Les questions à poser avant de signer
- Le projet entre-t-il dans le plan obligatoire? Si oui, l'entrepreneur est-il accrédité auprès de GCR, et détient-il sa licence de la RBQ?
- Sinon, quel plan optionnel le couvre? Et quelle est la protection de vos acomptes, en dollars?
- Comment votre acompte est-il protégé? Pour un condo, la loi exige un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un fidéicommis. En fidéicommis, c'est vous qui le versez au notaire, à l'avocat, à l'administrateur agréé ou au comptable professionnel agréé.
- Quelle date de livraison est écrite au contrat préliminaire? C'est elle qui fonde votre droit au remboursement si elle n'est pas respectée.
- En copropriété, quand les travaux des parties communes seront-ils terminés? C'est cette date qui fait courir les cinq ans.
- Le plan de garantie est-il nommé dans le contrat préliminaire? Une promesse verbale ne protège rien.
Sources
- Régie du bâtiment du Québec, Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, consulté le 4 octobre 2026.
- Régie du bâtiment du Québec, Lecture obligatoire pour adultes avertis — condo, guide du plan de garantie, édition 2017.
- Régie du bâtiment du Québec, Surveillance des travaux de construction: projet de règlement publié pour commentaires, 13 mai 2026.
- Gouvernement du Québec, Mesures applicables aux copropriétés divises, mise à jour du 22 mai 2026.
- Association de la construction du Québec, plan d'inspection 2025-2029 de GCR, août 2024.
- ACQ Résidentiel, Garantie Qualité Condo, consulté le 6 octobre 2026.
- La Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs (GHMB), Consommateur, consulté le 6 octobre 2026.
- Code civil du Québec, art. 1726, 1739, 1785, 1787, 1791.1, 1794, 2111, 2118, 2120 et 2124, LégisQuébec, consulté le 6 octobre 2026.
- Guide Habitation, plans de garantie déclarés par les promoteurs sur les fiches des projets à vendre, au 8 octobre 2026.