Les chiffres ne changent pas : année après année, au Québec, c’est une union sur deux qui se termine en séparation ou en divorce. Et qui dit rupture dit séparation des biens.Vendre sa propriété est une étape stressante dans une vie. Si l’on combine cela avec une séparation de couple, le résultat peut être explosif. Comment s’assurer que les choses se fassent correctement dans un contexte où l’émotion peut brouiller le jugement ? Survol de la situation.

Lors d’un divorce ou d’une séparation, trois cas de figure sont généralement observés :

  1. Un des conjoints rachète les parts de l’autre et devient le seul propriétaire de la maison.
  2. La maison est vendue et les profits sont divisés entre les deux.
  3. L’un des conjoints cède ses parts gratuitement à l’autre, qui lui assume la balance de l’hypothèque (plus rare).

Règle générale, la vente suite à une séparation se fait un peu plus rapidement que dans le reste des cas de figure. Considérant que les deux parties sont souvent pressées de passer à autre chose, cela est compréhensible. C’est quelque chose que la notaire Me Amel Barkati a d’ailleurs remarqué dans le cadre de sa pratique. Celle qui fait souvent affaire avec des couples en instance de séparation remarque que, dans ces cas, la vente se conclut assez rapidement. Et pas seulement pour les raisons émotionnelles énoncées plus haut. « Quand une vente a lieu entre conjoint il existe une modalité d’exonération de taxes de bienvenue, mais ça doit être complété avant un certain délai », souligne-t-elle. Ainsi, depuis mars 2016, il n’y a plus de taxe à payer si une vente se fait entre ex-conjoints dans les 12 mois suivant la rupture (ou 90 jours suivant l’acte de divorce).

Gare toutefois à ne pas aller trop vite. D’ailleurs, on recommande de ne pas se lancer dans les démarches de la vente en tout début de séparation : mieux vaut attendre que les choses se tassent. En attendant, on pourra commencer à ramasser toute la documentation nécessaire pour faciliter les prochaines étapes : titres de propriété, certificat de localisation, paiement de taxes municipales et scolaires, contrats relatifs à la propriété, etc.

Impliquer un tiers

Quand le divorce est devenu imminent, Elizabeth C. a un peu perdu ses moyens. « La vente de ma propriété à été très émotionnelle pour moi, tellement que je voulais m'enfuir. C'était trop pour moi. J'étais très peu impliquée et je voulais vendre à tout prix », raconte la mère de famille. Elle conseille d’ailleurs aux gens dans sa situation d’impliquer des gens de confiance dans le processus.
« Idéalement, un membre de la famille et si possible, un professionnel (comme un courtier) qui pourra négocier en votre faveur et vous guider. Beaucoup de choses stressantes se passent pendant cette période, en plus d routine des enfants, travail etc. », relate Elizabeth.

Évidemment, pour tout ce qui touche aux aspects légaux, il sera bien avisé de s’orienter vers les services d'un avocat (médiation, droit matrimonial, droit familial, etc.) pour prévenir ou régler tout litige pouvant survenir. Et des litiges, il peut y en avoir : «  Dans mon cas, il n’a pas été facile de s'entendre sur toutes les conditions. Ce n'est pas facile, surtout pour ceux qui ne veulent pas se séparer, ou qui ne veulent pas vendre », précise Elizabeth. Cette dernière a tout de même réussi a boucler le tout en environ six mois.

Le notaire impliqué dans le dossier peut également contribuer à décortiquer les tenants et aboutissants de la situation. Les gens sont souvent à l’aise avec le notaire, qui est reconnu comme un élément neutre et informé. Il faut dire que le notaire va s’appuyer sur une entente de médiation ou un jugement de divorce. Si les choses ne sont pas réglées, il conseillera la médiation. Au fil du temps, Me Barkati remarque par ailleurs que les gens sont en général de bonne foi « On se rend que c’est difficile, oui, mais les gens veulent tourner la page », remarque-t-elle.

Quelques considérations en vrac

  • Comme le financement hypothécaire avait été accordé en tenant compte des revenus des deux parties et de leurs cotes de crédit respectives la personne qui décide de garder la maison devra souvent faire une nouvelle demande d’hypothèque afin de se qualifier seule. ll faudra bien calculer cette option pour qu’elle corresponde à la capacité réelle de payer.
  • Parfois, même en ayant les moyens de garder la maison, il vaut mieux vendre pour des raisons psychologiques, pour ressentir un nouveau départ. Une première question à se poser serait: voulez-vous continuer à vivre dans la maison pleine de souvenirs? Le voisinage familier vous apportera-t-il du réconfort ou de la nostalgie?
  • Si le couple vivait en union de fait, un contrat signé au moment de l'achat déterminera la juste part qui revient à chacun. Si la propriété est uniquement au nom de l'un des conjoints, l'autre ne recevra aucune part du capital au moment de la vente.
  • Le conjoint qui continuera d'habiter les lieux jusqu'à la vente de la propriété assume normalement les frais courants.
  • Si la propriété ou le prêt hypothécaire sont au nom des deux conjoints, ceux-ci sont tenus conjointement responsables de leurs dettes envers leurs créanciers.
  • Si la maison appartenait déjà à l'un des conjoints avant le mariage - ou l'union de fait, le produit de la vente lui reviendra entièrement.
  • Même si on vend à son ex, il faut considérer le prix de vente en vertu de la valeur marchande et non le prix d’achat moins le solde hypothécaire. Cela implique le recours aux services d’un évaluateur indépendant.
  • Si vous ne vendez pas à l’ex-conjoint, petit conseil de homestaging : ne soyez pas présents lors des visites! Vous pourrez ainsi éviter les questions embarrassantes. De plus l’ambiance positive d’une maison fait toute la différence au moment de faire un choix. Le courtier pourra se charger d’être l’intermédiaire.