Depuis quelque temps, le centre-ville bouillonne d’activités. L’exposition Montréal du Futur tenue à la fin avril au Complexe Desjardins, avec ces dizaines de maquettes de projets immobiliers, l’a bien illustré. Les grues géantes sont partout. À l’est, sur le site de construction du nouveau CHUM, au sud-ouest, à Griffintown et à l’ouest, l’où on en retrouve à plusieurs endroits. Selon l’arrondissement Ville-Marie, il y a 75 projets en chantier, 25 ont été approuvés et 57 sont à l’étude. Au total, cela représente 14 300 unités résidentielles de plus en supposant que les projets à l’étude se réaliseront tous. Ce développement se fait-il dans l’ordre et quel impact aura-t-il sur la qualité de vie des résidants? Analyse de la situation.

21 mars 2014. La corporation Cadillac Fairview annonce un plan de développement du centre-ville comprenant neuf nouveaux gratte-ciels autour de la gare Windsor. Le projet, appelé Quad Windsor, se déploiera en quatre phases, qui devraient être complétées dans 15 ans. Il comprend deux tours de bureaux et cinq tours résidentielles toutes situées au sud de la rue Saint-Antoine. À cela s’ajoutent deux tours déjà en construction, soit la Tour des Canadiens (552 condos) et la Tour Deloitte (tour de bureaux). Ces tours, si elles voient toutes le jour, ajouteront quatre millions de pieds carrés de superficie et représenteront un investissement de deux milliards de dollars.

L’heure est toutefois à l’optimisme puisque les 552 appartements condos de la Tour de Canadiens se sont tous vendus avant même la première pelletée de terre. Les ventes sont aussi excellentes pour plusieurs autres projets. Selon Mathieu Collette, directeur des études de marché sur les condos en hauteur pour le Groupe Altus (cité dans un rapport du groupe), la demande demeure soutenue pour l’achat de condos neufs dans le centre-ville de Montréal où 74 % des unités en construction sont vendues. Dans le Griffintown, ce pourcentage est de 65 %.

Plusieurs experts parlent de rattrapage car Montréal n’avait que très peu de tours à condos en hauteur à offrir. Toutes ces tours qui apparaîtront au fil des années changeront définitivement le visage du centre de la ville et certains y voient une source de préoccupation.

Un patrimoine menacé et des lieux publics

C’est le cas de Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal, une association qui se voue à la protection du patrimoine. Il rappelle que le centre-ville est un lieu où l’on trouve une grande concentration d’édifices patrimoniaux dont certains pourraient être menacés dans leur intégrité par des projets de développement. Prenons, par exemple, le projet de l’édifice Birks, édifice situé du côté ouest du Square Phillips. « Le Groupe Montoni veut ajouter une structure de verre au-dessus de l’édifice, ce qui pourrait lui donner un aspect écrasant, dit-il. Cela aura aussi un effet sur l’esthétisme du Square Phillips, situé juste à côté. »

La démolition récente de la maison Redpath, l’une des rares maisons d’architecture Queen Anne à Montréal, est une illustration du peu d’intérêt de la ville pour le patrimoine. « Bien que le rapport d’ingénieur disait la maison était récupérable et que sa structure était encore solide, elle a tout de même été démolie sur décision de la Ville, affirme M. Bumbaru. La résidence étudiante de quatre étages qui sera construite en lieu et place a d’ailleurs peu d’intérêt du point de vue architectural. Le bâtiment respecte la règlementation municipale sans plus. »

La construction du nouveau CHUM dans l’est et du CUSM dans l’ouest provoque aussi une réflexion sur la réutilisation des hôpitaux qui seront excédentaires. Il s’agit surtout de l’Hotel-Dieu et de l’hôpital Royal-Victoria, deux ensembles à grande valeur patrimoniale. « Le gouvernement du Québec n’a pas fait son travail dans ces dossiers puisqu’il n’a pas prévu de plan de réhabilitation pour ces édifices, dit M. Bumbaru. L’université McGill pourrait être intéressée à récupérer le Royal Victoria, mais elle n’occuperait qu’environ la moitié de la superficie de ce vaste ensemble et devrait délaisser plusieurs maisons ancestrales qu’elles occupent dans le quartier Mille Carré doré en s’installant dans l’hôpital. » Ainsi, en résolvant un problème, on pourrait en créer un autre.

L'avenue

L'Avenue

À l’est du centre-ville, un bâtiment patrimonial est également menacé. Il s'agit de l’hôpital de la Miséricorde (un bâtiment qui date de 1853), situé en bordure du boulevard René Lévesque. Ce grand ensemble est vacant depuis plusieurs années et aucun projet de réhabilitation ne pointe à l’horizon. Heureusement, les choses ont mieux tourné pour la gare Viger, autre édifice patrimonial abandonné depuis des années. Récemment, un projet de revitalisation de 250 millions de dollars, comprenant des tours, a été annoncé.

À la préoccupation patrimoniale s’ajoute la préoccupation architecturale. Selon Gérard Beaudet, la qualité des projets s’est améliorée si on les compare avec les projets des années 1960. Ainsi, la Tour des Canadiens, l’ilot Balmoral, le Yul, L’avenue et le Babylone ont des allures franchement contemporaines et même dans certains  cas, ils font preuve d’audace (ex. : le Babylone, L’avenue et l’Ilot Balmoral)  Cependant, tous ne sont pas très originaux. Par exemple, les tours Roccabella et Evolo sont de simples boîtes carrées très conventionnelles.

L’intégration des technologies vertes

Côté technologies vertes, certains promoteurs feront certainement des efforts pour aller chercher les labels Boma Best ou LEED, qui garantissent un plus grand respect pour la protection de l’environnement. C’est le cas notamment du projet de la Tour du quartier des spectacles, un ensemble immobilier comprenant deux édifices qui seront construits dans le quadrilatère formé par la rue Sainte-Catherine, Jeanne-Mance, Bleury et René Lévesque, là où se trouvait le Spectrum. Les promoteurs Canderel et le Fonds immobilier de la FTQ  comptent miser sur l’efficacité énergétique, la réduction de la consommation d’eau et le choix de matériaux plus écologiques. Tout près de là, le Carré Saint-Laurent, situé sur le boulevard Saint-Laurent au sud de Sainte-Catherine jouera la carte verte. Ce projet dont le développeur est la Société de développement Angus, a d’ailleurs gagné le prix Projet vert Montréal du Futur 2014, décerné par le portail Voirvert.ca. Ce projet prévoit obtenir la certification LEED-ND 2009 en utilisant des matériaux locaux et verts, en intégrant la géothermie, en misant sur l’efficacité énergétique (une économie de coûts d’au moins 30 % par rapport à un bâtiment standard comparable) et en implantant de la verdure sur une grande partie de la superficie des toits. D’autres caractéristiques vertes (trop longues à énumérer) seront également intégrées au projet.

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Le Roccabella

Mais tout n’est pas rose dans le développement immobilier du centre-ville. Certains projets pourraient gâcher des efforts faits pour améliorer la qualité de vie. Ainsi en est-il de la Tour du quartier des spectacles. La tour de 28 étages, prévue au coin des rues Saint-Catherine et Jeanne-Mance, est la plus problématique. « Elle pourrait rendre la Place des festivals beaucoup moins attrayante en l’ombrageant une partie de la journée et en créant le corridor de vent, » affirme Dinu Bumbaru qui déplore que l’ensoleillement et le vent ne soient pas pris suffisamment en compte dans l’étude de projets immobiliers dans le centre-ville.

Un centre-ville réservé aux riches?

Outre les enjeux patrimonial, architectural et technologique, la question de la mixité sociale préoccupe aussi certains groupes. C’est le cas du Centre d’écologie urbaine de Montréal (CEUM). Dans un mémoire déposé en septembre 2013, le groupe s’inquiétait de l’allure que prendra le développement du centre-ville. On y dit : « nous croyons aussi que des quartiers compacts - c’est-à-dire des quartiers denses, mais à l’échelle humaine, où se côtoient des bâtiments de petit gabarit (cinq étages maximum) plutôt que de grandes tours - favorisent l’instauration de milieux de vie qui mixent des citoyens de différents statuts et favorisent la diversité sociale. » Avec les nombreuses tours à condos qui feront leur apparition dans le secteur (dont la plupart des appartements sont réservés à une clientèle aisée), on peut comprendre ces appréhensions.

Ces tours créeront-elles un phénomène d’embourgeoisement qui aurait pour effet de chasser les résidants à faible revenu du centre ? Anik de Repentigny, porte-parole de l’arrondissement Ville-Marie ne le croit pas. « La plupart des projets immobiliers sont construits sur des terrains où se trouvaient des stationnements commerciaux de surface ou des immeubles vacants. Il y a également des reconversions d’immeubles qui n’avaient pas de vocation résidentielle. On ne parle donc pas de diminution du parc locatif. »

Gérard Beaudet, professeur à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal, abonde dans le même sens. « Beaucoup des tours à condos en construction permettent de maintenir les résidants sur place, elles s’adressent à une clientèle locale et les prix de vente restent raisonnables. » Il y a aussi peu d’acheteurs étrangers, selon lui. Ce qui pourrait pu avoir un effet haussier sur les prix de vente.

Cette effervescence immobilière, axée sur le condo, a, dans les faits, un effet positif sur la vitalité du centre-ville. « Le centre-ville de Montréal est l’un des plus habités en Amérique du Nord, » affirme Mme De Repentigny. Alors que plusieurs centres-ville sur le continent vivotent ou sont carrément en déclin, Montréal vit une situation inverse. La population de son centre est en hausse. Selon Statistiques Canada, elle est passée de 74 832 habitants en 2001 à 84 013 habitants en 2011. Et avec l’arrivée sur le marché de plusieurs milliers d’unités de condos, cette hausse devrait se poursuivre.

Les ruelles, ces grandes négligées

Cette augmentation de population signifie certes que le centre-ville est attrayant pour plusieurs. En particulier les jeunes qui apprécient avoir tout à proximité et qui sont de grands adeptes des transports actifs (vélo et marché), bien adaptés à ce quartier très dense. Cependant, le centre-ville pourrait être encore plus attrayant si on y embellissait ses ruelles. Un texte paru sur le site Internet de l’Association de design urbain du Québec (ADUQ) fait d’ailleurs la promotion de cette idée. Avec plusieurs photos à l’appui, l’auteur, Jérome Glad, montre à quel point les ruelles du centre-ville sont des lieux négligés où l’on ne trouve que des conteneurs à déchets. Il donne l’exemple de Melbourne (en Australie) qui a complètement transformé son réseau de ruelles dans son centre-ville. Les ruelles de cette ville sont maintenant reconnues comme étant un véritable paradis pour les piétons et un lieu privilégié pour les cafés, bars, terrasses, petites boutiques et autres microentreprises. La société de développement commercial Destination Centre-ville  souhaite d’ailleurs promouvoir cette forme de revitalisation.

Consultez tous les projets de condos au centre-ville sur GuideHabitation.ca.