Le stress découlant de l’achat de votre premier plex vous empêche de dormir? Retrouvez les bras de Morphée grâce à cinq trucs qui vous permettront de mieux évaluer la valeur d’investissement d’un immeuble de deux à cinq logements.

1. Penser en homme d’affaires

« La meilleure approche consiste à évaluer un projet d’achat d’immeuble comme celui d’une entreprise en calculant le rendement », explique Yvan Cournoyer, vice-président directeur général du Club d'investisseurs immobiliers du Québec.

Il faut d’abord déterminer les revenus annuels en multipliant par 12 mois la somme d’argent mensuelle provenant des loyers. On calcule ensuite le montant de capital qui sera remboursé à la banque durant l’année. Finalement, il faut estimer la valeur gagnée (ou perdue) par l’immeuble un an plus tard – par prudence, utiliser le taux cible de l’inflation de 2% de la Banque du Canada.

« On additionne ces trois mesures, on divise par la mise de fonds et on multiplie par 100. Cela donne une mesure de rendement global. Les plex, immeubles de deux à cinq logements, ont des taux d’environ 25%. Pour les plus gros bâtiments, c’est le double », ajoute M. Cournoyer.

2. Quand le courtier immobilier fait la cour

Plusieurs autres mesures de rentabilité existent, comme le multiplicateur de revenus brut, ou MRB, qui compare les revenus annuels au prix de vente. Les courtiers immobiliers pourraient enjoliver la réalité auprès d’un premier acheteur crédule en lui présentant une seule de ces mesures.

« Un courtier pourrait vanter les revenus annuels de 50 000$ générés par un immeuble de 500 000$, ce qui donne un bon MRB. Mais si on ne mentionne pas que le propriétaire doit payer le chauffage et que les taxes sont élevées, ça biaise l’analyse », illustre Yvan Cournoyer. L’expert propose alors d’utiliser plutôt le multiplicateur de revenus net, qui inclut tous les coûts, dont les taxes, les assurances et l’entretien.

3. The Price is Right

Pour éviter de payer trop cher et d’amputer son rendement, un acheteur doit s’assurer de payer le meilleur prix. Pour les petits immeubles (plex, condos, etc.), la méthode préférable est celle des comparables, c’est-à-dire déterminer à quel prix ont été vendus des immeubles semblables depuis six mois au maximum.

« Certaines personnes magasinent durant des semaines pour acheter un cellulaire, mais achètent le premier immeuble qu’ils visitent, c’est illogique. Il faut beaucoup de comparables. On parle d’un investissement dans les six chiffres », lance Jacques Brouillard, planificateur financier chez Groupe Investors.

4. Attention aux loyers

Vous venez de trouver la perle rare. Bel immeuble, bon prix, quartier dynamique. Seul hic, les loyers sont peu élevés.

« Même si les appartements sont tellement beaux qu’ils pourraient se louer à un prix deux fois plus élevé, oubliez cela », conseille Yvan Cournoyer. « Les augmentations accordées par la Régie du logement sont trop basses pour ramener rapidement les prix à un niveau qui permette de retrouver la rentabilité. Trouvez un autre bloc », insiste-t-il.

À lire Comment faire fructifier votre investissement en immobilier.

5. S’entourer de gens expérimentés

« Plusieurs investisseurs ne prennent pas le temps de magasiner et traitent l’achat d’un immeuble à revenu comme celui d’un cellulaire. On parle pourtant d’une différence de prix de centaines de milliers de dollars », remarque Martin Provencher, spécialiste de l’immobilier et auteur de plusieurs livres sur le sujet.

Il recommande à ceux qui veulent investir dans l’immobilier d’assister à des conférences sur le sujet. Il propose aussi de faire appel aux services de comptables spécialisés dans le domaine et aux associations de propriétaires.

« On peut aussi s’associer à des investisseurs expérimentés », ajoute Jacques Brouillard. Car non seulement ces gens seront mieux en mesure de déterminer la juste mesure de rentabilité d’un immeuble particulier, ils seront plus à même de jauger les risques et de comparer adéquatement les options sur la table.