Il est relativement facile d’acheter son premier immeuble quand on a l’argent disponible, mais augmenter sa rentabilité demande un peu plus d’expérience.

Plusieurs techniques peuvent être utilisées pour rentabiliser son investissement dans un immeuble à revenus. Premier constat: pour diminuer ses dépenses ou augmenter ses revenus, il faut investir du temps.  Les gains ne viennent pas tout seul, malheureusement!

Maximiser les loyers

C’est l’élément le plus stratégique pour augmenter la rentabilité de votre investissement. Il ne faut jamais omettre une augmentation de loyer annuelle. Chaque fois que vous l’oubliez, vous réduisez la valeur de revente de votre immeuble.

Pensez-y, 10$ d’augmentation mensuelle représente 120$ par année. Cela fait plus d’argent dans vos poches, année après année, et cela augmente la valeur de revente de votre immeuble.

Les investisseurs utilisent le MRB ou Multiplicateur de revenus brut pour évaluer la rentabilité d'un immeuble ou sa valeur potentielle. Il consiste à diviser le prix payé par les revenus bruts. Plus ce ratio est bas, meilleur est le rendement de votre immeuble.

À lire: Combien faut-il pour investir en immobilier

Dans notre exemple, si on utilise un MRB (Multiplicateur de revenus brut) de 12, cela équivaut à environ 1 500$ de valeur potentielle (12 x 120$ = 1 440$). Cela signifie que si vous avez 6 logements, cela représente une plus value de 9 000$ pour votre immeuble, et ce, avec une simple hausse de 10$ par mois par unité.

Mais n’oubliez pas qu’il y a des dates à respecter pour remettre ces augmentations de loyer.

Durée de bail

Avis du propriétaire

Bail de 12 mois ou +

Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail

Bail  - de 12 mois

Entre 1 à 2 mois avant la fin du bail

Bail à durée indéterminée

Entre 1 à 2 mois avant la modification souhaitée

Négociez les frais de déneigement et d’entretien paysager

Prenez le temps de négociez votre contrat de déneigement et d’entretien paysager. Demandez chaque année au moins une autre soumission pour vérifier les prix demandés par vos fournisseurs actuels. Vous aurez probablement une surprise.  L’an dernier, j’ai réussi à réduire mes frais de 25% sur un contrat de déneigement.

Vérifiez vos assurances

Détenez-vous la meilleure assurance pour vos immeubles ? Quand avez-vous vérifié votre couverture d’assurance et le prix pour la dernière fois? Lorsqu’on a seulement quelques immeubles, vaut mieux faire affaires avec l’assureur de votre maison. Demandez au moins 2 soumissions pour trouver la meilleure pour votre immeuble.

Vous pouvez entre autres demander une baisse de prix si vous assurez plusieurs immeubles avec le même assureur ou si vous avez diminué le risque pour l'assureur, tel qu’en installant une toiture neuve, des fenêtres neuves, ou si vous avez refait la plomberie ou électricité, etc.

Maximisez les revenus potentiels

Avez-vous pensé d’ajouter une laveuse et une sécheuse payante pour vos locataires.  L’immeuble idéal pour cet ajout possède de petits logements (1 ½, 2 ½ ou 3 ½) car il y rarement de l’espace pour en installer dans les logements.

À lire: Comment payer moins d'impôts sur vos immeubles

Il y a des compagnies de ventes d'électroménager qui se spécialise dans les unités payantes.  Il faut comprendre qu'une laveuse ou sécheuse commerciale coûtera plus cher que nos électroménagers résidentiels.  Prévoyez un budget entre 2 000-4 000$ tout dépendant si vous achetez neuf ou pas.

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Planifiez vos rénovations

Saviez-vous que vous pouviez perdre beaucoup d’argent lors de vos rénovations.  Plusieurs se lancent dans les rénovations sans aucune planification, ils ne demandent pas de soumissions et tout le devis reste verbal. C’est la meilleure façon ne pas faire d’argent.  Voici quelques étapes à suivre pour que vos rénos soient rentables:

  • Déterminez exactement ce que vous voulez (ou devez) rénover. Le faites-vous pour augmenter les revenus de location ou pour conserver la bâtisse en bon état?
  • Faites concevoir des plans et devis par un architecte ou designer. Vous investissez de l’argent aujourd’hui pour en sauver plus tard lors des travaux, car tout sera planifié.
  • Demandez une soumission à au moins trois entrepreneurs, en leur présentant les plans et devis.
  • Comparez les soumissions et n’oubliez pas que vous devez analyser en profondeur tous les détails. J’ai eu dernièrement trois soumissions pour une rénovation: 105 000$, 118 000$ et 115 000$. J’ai choisi le contracteur le plus cher. Pourquoi? Les deux autres avaient oublié certains items et ne comprenaient pas tous les travaux.
  • Suivez de près les travaux effectués par l’entrepreneur de votre choix.
  • Prenez un projet d’amélioration à la fois et amenez-le jusqu’au bout.

Voilà. En suivant ces quelques trucs, vous pourrez augmenter la valeur de votre immeuble. Et n’oubliez pas: chaque détail compte quand il s’agit d’améliorer la rentabilité d’un immeuble à revenus.

Ghislain Larochelle est coach et formateur en immobilier pour Immofacile.ca.

(Photo: Pixabay.com)