Vous avez acheté le condo de vos rêves sur plans, mais le constructeur vous fait faux bond. Que se passe-t-il dans cette situation? Quels sont vos recours? Quelles sont les précautions à prendre pour se protéger?

Les cas de faillite en cours de construction sont somme toute assez rares, mais il demeure qu’acheter un condo avant que la construction soit parachevée comporte une part de risque. Rassurez-vous, il existe certaines précautions à prendre de façon à limiter les risques d’une mauvaise expérience.

D’abord, il est bon de savoir que depuis 1999, le gouvernement du Québec a rendu les garanties obligatoires pour protéger les acheteurs de maisons neuves. Pour l’instant, le règlement ne s’applique qu’aux bâtiments de quatre unités superposées et moins.

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Notez aussi que le terme «maison neuve» n’inclut pas un condominium aménagé dans une église convertie ou une ancienne usine. Le bâtiment doit être complètement neuf.

4 unités superposées et moins…

Avant de signer un contrat à l’achat, assurez-vous que votre entrepreneur est accrédité par la Garantie de construction résidentielle (GCR), un nouvel organisme indépendant responsable de l’accréditation des entrepreneurs en construction depuis le premier janvier 2015. Si les conditions sont respectées, tout acheteur bénéficie automatiquement de cette garantie.

L’organisme indépendant procède aussi à l’inspection des chantiers et s’assure que les propriétés pour lesquelles la GCR offre un plan de garantie soient construites en respectant les critères de qualité de construction généralement reconnus au Québec.

4 unités superposées et plus…

Le plan de garantie d’une propriété dans un bâtiment de plus de quatre unités superposées est optionnel et les modalités peuvent varier. Ceci dit, les prêteurs hypothécaires comme les municipalités qui accordent des subventions exigent souvent un plan de garantie aux constructeurs. Le projet peut être couvert par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) et son programme Garantie des immeubles résidentiels (GIR), l’Association de la construction du Québec et son Plan de garantie (PGAI) ou la Garantie Habitation des Maîtres Bâtisseurs (GHMB).

Devoir de prudence

Informez-vous aussi sur la réputation de votre entrepreneur en vérifiant le registre de la Régie du bâtiment du Québec, les éventuelles plaintes à l’Office de la protection du consommateur (OPC) et la solvabilité de l’entreprise et de ses propriétaires sur le Registraire des entreprises du Québec.

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Guy Giasson, de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction recommande d’être prudent au moment de signer un contrat préliminaire et de négocier à la baisse le montant en dépôt.

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Au moment de signer

L’entrepreneur est tenu de vous remettre une copie de votre contrat de garantie. S’il y a un acompte, le document Attestation d’acompte devrait être complété. Dans le cas d’un plan de garantie administré par la GCR, la limite de l’acompte est fixée à 50 000$. «Dans tous les cas, le plus important à retenir est de ne pas accepter de donner un montant supérieur à ce qui est couvert par la garantie», insiste la notaire Linda Jodoin.

En cas de faillite

Si la construction n’est que peu entamée, la première étape consiste à communiquer avec l’organisme qui gère son plan de garantie pour récupérer son dépôt. Dans le cas où vous êtes couvert par la GCR, l’organisme pourra décider de rembourser votre dépôt ou d’exécuter les travaux, selon l’avancement du projet.

Vous alliez emménager? Vous pourriez faire face à certaines problématiques si l’entrepreneur n’a pas payé certains fournisseurs ou professionnels (électriciens, plombier, etc.). Ces derniers peuvent lever des hypothèques légales jusqu’à 30 jours après la fin des travaux.

Pascal Gagnon, du syndic de faillite Ginsberg Gingras précise que ces hypothèques ont priorité sur l’hypothèque de l’acheteur, notamment auprès des banques, et que dans certains cas, les créanciers peuvent réclamer les sommes dues au nouveau propriétaire ou procéder à une vente en justice. «Le syndic n’a pas l’obligation de faire compléter les travaux», ajoute monsieur Gagnon.

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L’acheteur doit alors participer à l’assemblée des créanciers, en tant que personne susceptible d’avoir des réclamations. «Il devra éventuellement recourir aux services d’un avocat pour faire valoir ses droits», ajoute le syndic.

Une façon de se prémunir contre les hypothèques légales est de prévoir des retenues par le notaire au moment de la vente jusqu’à une trentaine de jours après la fin des travaux. Cela dit, l’entrepreneur peut refuser cette retenue lors de la négociation et de l’avis des experts consultés, ce mécanisme de contrôle s’avère peu utilisé.

Pour aller plus loin

=> Guide pour l’achat d’un condo neuf de Garantie Construction Résidentielle: http://www.garantiegcr.com/consommateur/suivez-le-guide/

=> Vidéo explicative : http://www.garantiegcr.com/

=> Garantie des immeubles résidentiels: http://www.apchq.com/quebec/fr/la-garantie-immeubles-residentiels-apchq.html

Merci aux personnes suivantes pour leur aimable collaboration. Pascal Gagnon, de Ginsberg Gingras, syndincs de faillite;  à Yves Joli-Cœur, du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec; à Julie Gagné, de GCR; à François-William Simard et Jean-Sébastien Lapointe, de l’APCHQ; à Linda Jodoin, notaire; à Guy Giasson de l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction; et à Claude Gauthier de l’ACQ.