Étape incontournable de toute transaction concernant l'immobilier en revente, l’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, jouera un rôle clé dans l’acquisition de votre propriété. (Notons que l'achat d'une maison neuve ou d'un condo neuf n'implique pas de promesse d'achat, mais plutôt un autre document nommé le contrat préliminaire.) L'offre d'achat stipule les conditions de la vente, énonce les droits et les obligations de l’acheteur et du vendeur et leur est imposable par la loi. Si ce document est remplie avec désinvolture et négligence, gare aux mauvaises surprises !

Voici quelques conseils et quelques explications pour mieux comprendre toute la portée légal de ce document d’importance, et pour le remplir avec soin et justesse.

Le contenu d’une offre d’achat

Voici les différentes informations contenues dans une offre d’achat :

  • le nom et l’adresse de l’acheteur et ceux du vendeur
  • l’adresse de la propriété à vendre, ainsi que toutes les informations pertinentes la concernant : numéro de lot, dimensions, superficie du terrain, etc.
  • les inclusions et exclusions ; par exemple les électroménagers, les luminaires, un stationnement, etc.
  • la liste des différents documents exigés par l’acheteur : certificat de localisation, déclaration de copropriété, etc.
  • la description des autres exigences de l’acheteur : obtenir un rapport d’inspection qu’il juge satisfaisant, la réparation d’un petite fissure dans la salle de bains, l’inclusion d’un luminaire, etc.
  • le prix offert par l’acheteur et le montant de l’acompte, s’il y a lieu
  • les conditions du financement
  • les délais impartis pour les différentes étapes : délai d’acceptation du vendeur, délai accordé à l’acheteur afin de fournir une preuve de financement, de se déclarer satisfait des différents documents exigés et de faire inspecter la propriété par un professionnel.
  • la date de prise de possession
  • la date de la signature de l’acte de vente
  • le nom du notaire qui effectuera la transaction

Que se passe-t-il après la remise de l’offre d’achat ?

Après avoir rempli l’offre d’achat et l’avoir remise au vendeur, trois scénarios peuvent se produire. Le vendeur pourra soit :

  • refuser votre offre d’achat
  • accepter votre offre d’achat telle quelle
  • vous présenter une contre-offre dans laquelle il spécifie les points avec lesquels il est en désaccord (prix, inclusions, documents demandés, etc.) et vous propose une alternative. Vous serez libre, à votre tour, d’accepter ou de refuser la contre-offre du vendeur.

Dès que le vendeur accepte et signe votre promesse d’achat, vous êtes lié légalement l’un à l’autre. Si toutes les conditions sont remplies, vous êtes obligé d’acheter sa propriété et lui de vous la vendre. Il est important de comprendre que le fait de présenter une offre d’achat à un vendeur est un acte juridique. Si vous vous retirez de la vente sans bonne raison, le vendeur peut exiger des dommages et intérêts. Vous pourriez être dans l’obligation de lui débourser un pourcentage du prix de la propriété, par exemple

Les documents à exiger

Afin d’être certain de faire un bon achat, et pour vous donner une porte de sortie en cas de besoin,  spécifiez clairement dans l’offre d’achat que vous désirez obtenir les documents suivants et vous en déclarer satisfait :

Le certificat de localisation. Rédigé par un arpenteur géomètre, le certificat de localisation est un document légal essentiel. Vous y trouverez des informations importantes : les limites légales de la propriété qui vous intéresse, les empiètements sur le territoire de la ville, s’il y a lieu, les droits de passage en vigueur, etc. Le certificat de localisation doit être à jour ; s’il est désuet, l’acheteur a l’obligation d’en faire produire un nouveau.

La déclaration de copropriété (divise) ou convention d’indivision (indivise). N’achetez jamais un condo ou une copropriété indivise sans lire ces documents essentiels. Ils dictent toutes les règles régissant la copropriété, et peuvent donc vous faciliter la vie autant que vous la pourrir.

Les divers documents relatifs à la copropriété, s’il y a lieu. Police d’assurance, procès-verbaux des assemblées générales précédentes, états financiers, etc. En gros : tout ce qui vous donnera l’heure juste sur la propriété qui vous intéresse !

Les factures prouvant différents travaux, s’il y a lieu. Le vendeur vous jure que l’électricité, la plomberie et le toit ont été refaits l’an dernier ? Exigez des preuves.

Autres conditions d’importance

L’inspection. L’inspection d’une propriété par un inspecteur certifié n’est pas obligatoire. Parfois, pour faciliter la vente et économiser, les acheteurs choisiront de passer par-dessus cette clause dans l’offre d’achat et de se déclarer satisfait de l’état actuel de la propriété. Ne commettez pas cette erreur, qui pourrait s’avérer coûteuse et fâcheuse. Stipulez clairement que l’achat de la propriété est conditionnel à une inspection par un professionnel et que vous devez vous en montrer satisfait.

Le financement. Spécifiez que l’achat est conditionnel à l’obtention d’un financement hypothécaire. Autrement, le vendeur pourrait vous obliger à acheter même si la banque vous refuse un prêt hypothécaire !

Quelques conseils en vrac

Mettez tout par écrit. Même si le vendeur est cordial et amical,  évitez de prendre des ententes orales avec lui. Couchez sur papier toutes vos exigences et toutes les conditions de la vente.

Faites appel à un professionnel. Solliciter l’aide d’un professionnel de la loi ou de l’immobilier pour remplir votre offre d’achat peut s’avérer très avantageux. N’hésitez pas à demander l’assistance de votre agent immobilier, de votre notaire ou de votre avocat.

Soyez sûr de votre coup ! Souvent, il faut agir vite en immobilier – mais il faut aussi agir bien. Soyez bien certain de vous, et ne remettez pas une offre d’achat à un vendeur sur un coup de tête, au risque de vous trouver dans le pétrin.