Les vendeurs de condos neufs ne sont pas tous des courtiers

Lorsque vient le temps d'acheter une nouvelle propriété, une quantité incroyable de facteurs viennent en ligne de compte. Plusieurs outils – dont GuideHabitation.ca – sont à votre disposition pour faciliter votre tâche. Il est également pratique de savoir si acheter une propriété neuve avec l'aide d'un agent, c'est pour vous!

Cependant un élément important passe souvent inaperçu lorsqu'on entame le processus d'achat: les vendeurs de condos neufs ne sont pas tous des courtiers en immobilier.

Qu'est-ce que cela signifie?

Premièrement, vous devez savoir que la transaction n'est pas sujette à la loi sur le courtage immobilier du Québec.

Deuxièmement, le fonds d'indemnisation du courtage immobilier de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ne peut vous venir en aide si au moins une des deux parties (l'acheteur et le vendeur) n'est pas un courtier en immobilier agréé.

Qu'est-ce que ça change?

Robert Nadeau, président et chef de la direction de l'OACIQ, affirme que si les promoteurs emploient des vendeurs, ils ne sont pas complètement dégagés de responsabilités.

Lorsqu'un promoteur engage un vendeur, il s'agit "d'un employé salarié, [le promoteur] ne peut pas faire affaire avec un travailleur autonome, explique M. Nadeau. Certains [promoteurs] ont déjà été interpellés parce qu'ils employaient un peu n'importe qui, et ils voulaient éviter d'avoir la charge sociale..." Il s'agit donc, dans bien des cas, de vendeurs d'expérience.

C'est ce que confirme Jean-Philippe Després, promoteur immobilier. "Il n'y a pas beaucoup de vendeurs de condos neufs de carrière à Montréal. Ils font donc bien attention à leur réputation."

Le consommateur dispose aussi de certaines protections. "Le consommateur, lorsqu'il achète un condo, doit absolument s'assurer que le promoteur est enregistré. Dans ce cas, les dépôts sont garantis", rappelle M. Després. Le promoteur a-t-il une licence du Régie du bâtiment du Québec (RBQ)? Votre achat est-il couvert par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (le plan s'applique aux condos inclus dans un ensemble d'au plus quatre unités)? Dans ce cas, vos acomptes sont garantis, avec ou sans la présence d'un courtier en immobilier.

Partout au Canada... ou presque

La situation est la même presque partout au Canada: les promoteurs ne sont pas dans l'obligation d'engager des agents immobiliers pour vendre les unités de leurs projets. En fait, dans la plupart des cas, une loi explicite exempte directement les développeurs d'engager des courtiers agréés.

Stéphanie Fournier, responsable des relations médias pour l'OACIQ, précise: "La règle se ressemble beaucoup d'une province à l'autre." Selon les documents obtenus par Mme Fournier, l'Alberta, la Colombie-Britannique, le Nouveau-Brunswick, l'Ontario et la Saskatchewan ont tous une provision dans leur loi qui permet aux promoteurs d'engager leurs propres vendeurs.

De son côté, le Manitoba permet aux promoteurs de maisons unifamiliales de vendre leurs propres produits, mais pas les vendeurs de condos.

À Terre-Neuve-et-Labrador, une entreprise non-accréditée peut vendre jusqu'à trois propriétés par année. Si ce chiffre devait dépasser trois, l'entreprise et ses vendeurs doivent obtenir des "accréditations limitées".

Selon les responsables aux communications du Real Estate Council of Alberta, "cette question continue d'être débattue. Les vendeurs de propriétés neuves doivent-ils être agréés? La majorité des gens avec qui nous avons discuté de cette question croient que les acheteurs devraient être mieux protégés. Cependant, l'industrie de la construction de propriétés neuves s'opposent fermement à enregistrer ses vendeurs."

La responsabilité de l'acheteur

Pourquoi les promoteurs préfèrent-ils faire affaire avec des vendeurs au lieu d'engager des courtiers agréés? La position officielle des promoteurs ne sera pas connue puisque les dirigeants de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ) ont refusé notre demande d'entrevue.

Jean Philippe Després

Cependant, pour Jean-Philippe Després, qui a utilisé les services de courtiers et de vendeurs pour vendre ses propriétés, c'est pratiquement du pareil au même. "Lorsque je vends des propriétés avec une agence, ils me prennent 2%. Et engager des vendeurs me coûte aussi environ 2%. La plus grande différence, c'est que je vends entre 50% et 60% de mes unités sur plan, précise M. Després. Vendre sur plan, c'est très différent [que de vendre un logement déjà construit]. Mes vendeurs ont beaucoup d'expérience dans ce domaine."

Au final, que le promoteur fasse affaire avec des courtiers en immobilier ou avec des vendeurs de condos neufs pour vendre ses produits, l'acheteur doit rester aux aguets en tout temps. "Le consommateur doit prendre conscience que la transaction demeure sa responsabilité", souligne M. Després.