Notre “acheteur masqué” est sans doute le plus grand utilisateur de GuideHabitation.ca… après l’équipe de gestion de notre portail. Il connaît tous les projets immobiliers, tous les prix, toutes leurs forces et leurs faiblesses. Il a donc utilisé maintes et maintes fois GuideHabitation.ca pour comparer les projets de condos neufs à Montréal.

C’est une sorte d’encyclopédie vivante du condo à Montréal, mais condensée dans un personnage clandestin qui ne veut pas exposer sa folie au grand jour. C’est pourquoi nous ne divulguerons pas son identité, même sous la torture.

Interrogeons donc l’acheteur masqué… afin de démasquer sa stratégie d’investissement.

GH: Tu dis aimer habiter du neuf, pourquoi?

Acheteur Masqué: J’aime savoir que personne n’a “magané” l’appartement, que tout est parfait, flambant neuf.

GH: De quelle façon cherches-tu et trouves-tu les projets qui t’intéresse?

Acheteur Masqué: Je compare les projets sur GuideHabitation.ca, bien sûr! Tous les jours: matin, midi et soir!  Sans blague, je reste déjà au centre-ville et je tiens à y rester, je vois donc aussi les affiches des projets de condos qui s’y trouvent. J’aime les immeubles en hauteur où on a de belles vues.

GH: Comment vois-tu l’investissement dans l’achat de condos sur plans?

Acheteur Masqué: J’achète pour moi-même, pour l’habiter, mais aussi dans la perspective d’une revente à bon profit. Je garde ainsi la possibilité de l’habiter à la livraison et d’en profiter pendant X années, ou bien le revendre après la livraison.

GH: Comment vois-tu les avantages de cette forme d’investissement ?

Acheteur Masqué: Sur plan, il me semble que c’est la manière la plus facile d’investir. Par exemple, dans une bonne période immobilière, où les maisons augmentent par exemple de 3% par année, on achète un condo de 300 000$ qui sera construit sur trois ans. Entre l’achat et la livraison, on aurait une augmentation de la valeur qui se situera donc entre $30 000 et $36 000. Par contre, le dépôt initial aura été uniquement de 30 000 $ (10% de la valeur du condo si c’est un achat personnel). Si on regarde alors le rendement (la valeur ajoutée ) sur ce dépôt uniquement, on réalise un bénéfice de 100%!
La beauté de la chose, c’est que pendant trois ans, on a un investissement immobilier qui prend de la valeur seulement sur papier, avec moins de contraintes: pas de locataires, pas de frais de condos à payer, pas d’entretien, pas de taxes, pas d’hypothèque....

GH: Mais c’est tout de même un vrai investissement immobilier?

Acheteur Masqué: On achète au prix aujourd’hui un bien de demain. De plus, les prix évoluent rapidement dès le début de la mise en vente des nouveaux projets populaires. Lorsque les projets ont du succès et que les unités se vendent bien, les prix peuvent augmenter sensiblement.

GH: Ah oui?

Acheteur Masqué: C’est la loi de l’offre et de la demande. De plus, lorsque les promoteurs ont suffisamment d’unités vendues pour financer la construction, ils sont rassurés. Les unités restantes peuvent être vendues moins vite, donc un peu plus chers pour que cela soit profitable.

GH: Y a-t-il d’autres avantages d’acheter parmi les premiers?

Acheteur Masqué: On peut choisir les meilleures unités!

GH: Les meilleures unités? Dans une perspectives d’investissement, quelles seraient ces meilleures unités?

Acheteur Masqué: L’idéal pour moi, c’est un coin de bâtiment, entre 600 et 800 pieds carrés, situé à mi-hauteur.

GH: Pourquoi à mi-hauteur?

Acheteur Masqué: Pour ne pas être trop près de la rue, pour s’éloigner du bruit et de la pollution.
D’autre part, en hauteur, des gens peuvent avoir le vertige... et le vertige des frais de condos! Car plus on choisit des unités dans les étages supérieurs, plus les frais de condos risquent d’être élevés (ceci étant lié entre autres à l’usage de l’ascenseur, au lavage de vitres).

GH: Acheter parmi les premiers comporte-t-il cependant des risques?

Acheteur Masqué: Oui, absolument. Le projet peut être abandonné si le promoteur ne réussit pas à vendre la moitié des unités. L’argent est en sécurité car le chèque de dépôt est émis et encaissé au nom du notaire attitré pour le projet, dans un compte en fidéicommis. Il peut avoir un long délai entre le dépôt initial, l’abandon du projet et donc le remboursement du dépôt.
Tout est dans l’art de choisir le bon promoteur.

GH: Mais il faut une approbation, non?

Acheteur Masqué: Oui, mais l’approbation hypothécaire ne coûte rien à ce stade.

GH: Par contre, pour concrétiser ce rendement, il faut acheter le condo et le revendre. Comment procèdes-tu?

Acheteur Masqué: Je n’ai jamais revendu au moment de la livraison. Donc, je prends une hypothèque, je prends possession de mon nouveau condo et j’en profite.... Jusqu’à ce que je ne puisse m’empêcher d’en acheter un autre!

GH: Donc, tu n’es pas un vrai “flippeux”?

Acheteur Masqué: Non. Je n’ai jamais rénové un vieux condo pour le revendre plus cher. Je finis toujours par revendre, mais ce n’est pas mon objectif à court terme. Comme placement, c’est mieux ainsi, cependant…

GH: Pourquoi?

Acheteur Masqué: Si on habite le condo au moins un an, le gain en capital n’est pas imposable. Il faut juste ne pas trop répéter l’expérience, car le fisc pourrait alors se poser des questions…

GH: Selon toi, quel est le risque d’acheter sur plan?

Acheteur Masqué: Le projet pourrait ne jamais décoller. D’autre part, on pourrait être déçu de la qualité de l’unité livrée. Comme investisseur, il y a aussi le risque que le marché se dégrade entre l’achat et la livraison de l’unité, ce qui peut mener à une baisse de la valeur, donc de l’investissement.

GH: Et quels seraient les avantages?

Acheteur Masqué: Acheter parmi les premiers, acheter neuf, et on peut aussi demander des modifications aux plans.

GH: N’as-tu pas peur de perdre les dépôts?
Acheteur Masqué: Non, car les chèques sont toujours versés en fidéicommis (« in trust »), chez un notaire (voir notre article sur les contrats préliminaires).

GH: Comment évalues-tu un promoteur?
Acheteur Masqué: Je me renseigne. J’appelle des architectes que je connais ou des gens qui connaissent un peu le milieu. Je vais aussi voir les bâtiments qu’ils ont construit précédemment.

À lire:

Achat d’un condo sur plan: se protéger contre les risques

Il y a des problèmes avec mon habitation neuve, quels sont mes recours?

Acheter votre première habitation neuve sans tracas - guide complet

Que se passe-t-il avec mon dépôt?